غیر منقولہ جائیداد کا قانون

پریکٹس کا دائرہ کار

Turak Law میں غیر منقولہ جائیداد کا قانون (Gayrimenkul Hukuku) کسی ترک جائیداد کے حصول سے لے کر فروخت تک اس کی مکمل مدت کا احاطہ کرتا ہے۔ انتقالِ ملکیت (Tapu Devri) لینڈ رجسٹری قانون نمبر 2644 کے تحت لینڈ رجسٹری اور کیڈسٹر کے جنرل ڈائریکٹوریٹ (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü — TKGM) میں انجام دیا جاتا ہے۔ غیر ملکی خریداروں کے لین دین کے لیے TCMB Sermaye Hareketleri Genelgesi کی دفعہ 13 (نافذ العمل 24 جنوری 2022 سے) کے تحت زرِ مبادلہ خرید سرٹیفکیٹ (Döviz Alım Belgesi — DAB) درکار ہوتا ہے۔ قانونی جانچ پڑتال، کرایہ داری کے معاہدوں کی تشکیل، تعمیراتی معاہدے اور کرایہ داروں کے معاملات، لین دین کی تکمیل کے ساتھ ساتھ، اس شعبے کے مستقل کام کا حصہ ہیں۔

سرمایہ کاری کے ذریعے شہریت (CBI) کے مؤکلین اس پریکٹس کی بنیاد ہیں — W02 راستے کے تحت حاصل کی گئی ہر USD 400,000 یا اس سے زائد مالیت کی جائیداد اسی ستون کے دائرہ کار میں آتی ہے۔ یہ کام شہریت کے بعد کے معاملات تک پھیلتا ہے: تین سالہ لازمی مدتِ ملکیت کے دوران کرایہ داری میں نمائندگی، چھتیسویں مہینے میں Tapu Şerhi کی قید اٹھنے کے بعد فروخت کے مرحلے پر مذاکرات، خاندان کے اندر انتقالِ ملکیت، اور وہ تنازعات جو جہاں پیدا ہونا ہوں پیدا ہوتے ہیں۔ یہ ستون ان مؤکلین کی بھی خدمت کرتا ہے جن کی ترک جائیداد CBI کے دائرے سے باہر ہے — دوسرے گھر، کرایہ کے پورٹ فولیو، تجارتی احاطے۔

مخصوص خدمات

• انتقالِ ملکیت (Tapu Devri). مختار نامہ (Vekâletname) کے تحت TKGM Tapu Müdürlüğü میں کارروائی کی تکمیل؛ غیر ملکی خریدار کے لیے DAB سے متعلق رابطہ کاری؛ CBI کی تین سالہ قید (Tapu Şerhi) کا اندراج۔
• قانونی جانچ پڑتال (Hukuki Durum Tespiti). ملکیتی ریکارڈ، رہن و قیود، زوننگ قانون نمبر 3194 کے تحت زوننگ، تعمیراتی اجازت نامہ (Yapı Ruhsatı) اور سکونتی اجازت نامہ (İskân) کا جائزہ۔
• جائیداد کی قدر پیمائی کی رابطہ کاری. کیپٹل مارکیٹس قانون نمبر 6362 کے تحت SPK لائسنس یافتہ ماہرِ قدر پیمائی کی خدمات (SPK Eksper Raporu)۔
• خرید و فروخت کے معاہدے پر مذاکرات. ضابطۂ التزامات نمبر 6098 کے تحت قبل از فروخت معاہدے کی تحریر، بیعانہ کی شرائط اور مشروط بندوبست کی تشکیل۔
• کرایہ داری کے معاہدے کی تحریر اور کرایہ داری میں نمائندگی. کرایہ دار کی جانچ پڑتال، ترکی کرایہ نامے کا مصدقہ ترجمہ، کرایہ کی آمدنی پر ٹیکس سے متعلق رابطہ کاری۔
• تعمیر و ترقی کے معاہدوں کا جائزہ. تعمیر کنندہ سے معاہدے، ادائیگی کے نظام الاوقات، حوالگی اور معیار کی ضمانتی شرائط، تنازعات کے حل کے طریقہ کار۔
• غیر منقولہ جائیداد کے تنازعات کا حل. قبضے کے دعوے، بے دخلی کی کارروائیاں، ہمسایوں کے تنازعات، تعمیراتی نقائص کے دعوے، اور کنڈومینیم قانون نمبر 634 کے تحت مشترکہ ملکیت کے معاملات۔
• وراثت اور خاندان کے اندر جائیداد کا انتقال. وراثت نامہ کا حصول، تقسیمِ ترکہ، ہبہ، اور ترک عدالتی کارروائیِ وراثت میں غیر ملکی ورثاء کی نمائندگی۔

قانونی بنیاد

سرحد پار امور

غیر ملکی شہریوں کو ترک جائیداد کے لین دین کے ہر مرحلے پر قانونی اور ضابطہ جاتی خصوصیات کا سامنا ہوتا ہے۔ لینڈ رجسٹری قانون کی دفعہ 35 غیر ملکی حصولِ ملکیت کو باہمی معاملت (reciprocity) اور فوجی علاقوں کی حد بندی سے مشروط کرتی ہے — فرم لین دین سے قبل دونوں امور کی جانچ کرتی ہے۔ TCMB کی دفعہ 13 کے تحت DAB کی شرط کا مطلب یہ ہے کہ زرِ مبادلہ کسی ترک بینک میں پہنچ کر مرکزی بینک کے نرخ پر تبدیل ہونا لازم ہے، تب ہی Tapu کا انتقال آگے بڑھ سکتا ہے؛ DAB کے اجراء اور Tapu کی تکمیل کے درمیان وقت کی گنجائش عملی اعتبار سے محدود ہوتی ہے۔ ویلیو ایڈڈ ٹیکس قانون نمبر 3065 کی دفعہ 13/i کے تحت ٹیکس استثنیٰ (KDV İstisnası — Madde 13/i) کی شرط یہ ہے کہ قیمتِ خرید کا کم از کم 50% انوائس کی تاریخ سے قبل زرِ مبادلہ کی صورت میں موصول ہو جائے۔ غیر ملکی خریدار کی شناختی اور اختیاراتی دستاویزات پر اپاستیل، حلفیہ ترجمہ اور ترک نوٹری تصدیق درکار ہوتی ہے۔