تین سالہ مدتِ انعقاد کے بعد ترک جائیداد کی فروخت: سند ملکیت پر شرح، وقت کا تعین اور سرمایہ جاتی منافع

تین سالہ عہد اصل میں کس چیز پر پابندی لگاتا ہے

جہاں ترک شہریت قانون نمبر 5901 (Law No. 5901) کی Article 12 اور شہریت قانون کے Implementation Regulation کی Article 20 کے تحت غیر منقولہ جائیداد کے راستے سے حاصل کی جائے، وہاں اہل جائیداد کی سند ملکیت پر ایک شرح (şerh — اندراجی قید) درج کی جاتی ہے جو تین سال تک اسے منتقل نہ کرنے کے عہد کو ثبت کرتی ہے۔ یہ شرح حصول کے وقت محکمۂ رجسٹری اراضی میں درج ہوتی ہے اور یہی وہ طریقِ کار ہے جس کے ذریعے مدتِ انعقاد کی پابندی نافذ ہوتی ہے: جب تک یہ قائم ہے، ڈائریکٹوریٹ آف لینڈ رجسٹری جائیداد کے انتقال پر کارروائی نہیں کرے گا۔

یہ پابندی جائیداد اور اس کی منتقلی سے متعلق ہے۔ یہ خود شہریت پر پابندی نہیں، اور نہ ہی یہ شہریت کو اس مفہوم میں مشروط بناتی ہے کہ اسے بلا وجہ منسوخ کیا جا سکے۔ صدارتی فرمان کے ذریعے عطا کردہ شہریت ایک مکمل شدہ قانونی عمل ہے۔

تین سال کب شروع ہوتے ہیں — وہ نکتہ جس پر اکثر سرمایہ کاروں کو غلط فہمی ہوتی ہے

تین سالہ مدت Tapu کے انتقال کی تاریخ سے شمار ہوتی ہے — یعنی محکمۂ رجسٹری اراضی میں حصول کے اندراج سے — نہ کہ شہریت عطا کرنے والے صدارتی فرمان کی تاریخ سے۔ اس فرق کے نمایاں عملی نتائج ہیں، کیونکہ حصول اور فرمان کے درمیان وقفہ اکثر ایک سال یا اس سے زائد ہوتا ہے۔

لہٰذا جو سرمایہ کار مدتِ انعقاد کا حساب شہریت کے فیصلے کی تاریخ سے لگاتا ہے وہ مسلسل یہ اندازہ زیادہ لگاتا ہے کہ جائیداد کتنی مدت رکھنی ہے۔ ہمارے عملی تجربے میں یہ غلط فہمی عام ہے اور چونکہ اس کا رخ محتاط جانب ہے، اس کا نتیجہ عموماً یہ نکلتا ہے کہ سرمایہ کار جائیداد ضابطے کے تقاضے سے خاصی زیادہ مدت تک رکھتے ہیں۔ اس کے برعکس خطرہ اس شخص کے لیے ہے جو یہ فرض کر لے کہ مدت اصل سے کم ہے: شرح کی مدت پوری ہونے سے پہلے کی گئی منتقلی کی کوشش رجسٹرڈ نہیں ہو گی۔

مدت ختم ہونے کے بعد

ایک بار تین سالہ مدت گزر جانے کے بعد پابندی منتقلی کو نہیں روکتی اور جائیداد فروخت کی جا سکتی ہے۔ یہ فروخت ایک عام ترک غیر منقولہ جائیداد کا معاملہ ہے اور عام تقاضوں کے تابع ہے: صاف سند ملکیت کی تصدیق، کسی بھی بار یا رہن کا تصفیہ، جہاں درکار ہو تخمینہ، انتقال کی فیس کی ادائیگی، اور محکمۂ رجسٹری اراضی میں انتقال کا اندراج۔ جہاں بیچنے والا جسمانی طور پر ترکیہ میں موجود نہ ہو، وہاں معاملہ نوٹری شدہ مختار نامے (vekâletname) کے تحت عمل کرنے والے نمائندے کے ذریعے انجام دیا جاتا ہے۔

مدت پوری ہونے کے بعد کی گئی فروخت پہلے سے عطا کردہ شہریت کو متاثر نہیں کرتی۔ مقررہ مدت تک جائیداد رکھنے سے یہ ذمہ داری ادا ہو چکی ہوتی ہے۔

پانچ سالہ سرمایہ جاتی منافع کی حد

مدتِ انعقاد کے بعد کی فروخت کی سب سے اہم ٹیکس خصوصیت وہ ہے جو شہریت کے ضابطے سے مختلف نظام الاوقات پر چلتی ہے، اور ان دونوں میں اکثر خلط ملط ہوتا ہے۔ انکم ٹیکس قانون نمبر 193 (Law No. 193) کے تحت کسی فرد کی جانب سے غیر منقولہ جائیداد کی منتقلی پر حاصل ہونے والا منافع سرمایہ جاتی منافع (değer artış kazancı) شمار ہوتا ہے، بشرطیکہ منتقلی حصول کے پانچ سال کے اندر ہو۔ اس پانچ سالہ مدت کے گزر جانے کے بعد کی گئی منتقلیاں عموماً ایسے افراد کے لیے اس ٹیکس کے دائرے سے باہر ہوتی ہیں جو جائیداد نجی، غیر تجارتی حیثیت میں رکھتے ہوں۔

شہریت کا ضابطہ تین سالہ پابندی عائد کرتا ہے۔ ٹیکس قانون پانچ سالہ حد کا اطلاق کرتا ہے۔ لہٰذا جو سرمایہ کار تین سالہ شرح کی مدت ختم ہوتے ہی فروخت کرتا ہے وہ قابلِ ٹیکس مدت کے اندر فروخت کر رہا ہے، جبکہ جو مزید دو سال جائیداد رکھتا ہے وہ اس سے باہر ہو سکتا ہے۔ تیسرے سال کی فروخت اور پانچویں سال کی فروخت کے درمیان فرق محض درجے کا نہیں — یہ طے کر سکتا ہے کہ منافع سرے سے قابلِ ٹیکس ہے بھی یا نہیں۔

کسی مخصوص معاملے میں پانچ سالہ سلوک لاگو ہوتا ہے یا نہیں، یہ اس پر منحصر ہے کہ جائیداد کس طرح حاصل کی گئی، کس حیثیت میں رکھی گئی، اور آیا سرگرمی کے انداز کو تجارتی قرار دیا جاتا ہے۔ یہ ایسے امور ہیں جن کا جائزہ مفروضے کے بجائے مخصوص حقائق کے مقابل لینا ضروری ہے۔

رقوم اور بیرونِ ملک منتقلی

ترکیہ ایسا کوئی عمومی زرمبادلہ کنٹرول نظام نہیں چلاتا جو فروخت کی رقوم کی بیرونِ ملک منتقلی کو روکے۔ تاہم منتقلیاں ان بینکوں کے ذریعے عمل میں آتی ہیں جو قانون نمبر 5549 (Law No. 5549) اور MASAK کے ضوابط کے تحت انسدادِ منی لانڈرنگ کی ذمہ داریوں کے پابند ہیں، جس کا مطلب یہ ہے کہ ادارہ رقوم کے منبع اور بنیادی معاملے کے ثبوت کی دستاویزات طلب کرے گا۔ وہ رقوم جو رجسٹرڈ Tapu انتقال اور مستند ادائیگی کے سلسلے سے ثابت ہوں، اس اعتبار سے عموماً سیدھی رہتی ہیں؛ وہ رقوم جن کا کسی مستند معاملے سے سراغ نہ ملے، نہیں۔

داخلے سے پہلے اخراج کی منصوبہ بندی

اخراج غیر منقولہ جائیداد کے ذریعے شہریت کی سرمایہ کاری کا ایک قابلِ پیش بینی مرحلہ ہے، بعد کا خیال نہیں۔ تین سالہ ضابطہ جاتی پابندی، پانچ سالہ ٹیکس حد، جس کرنسی میں منافع حاصل ہوتا ہے، اور منتقلی کے لمحے سرمایہ کار کی ٹیکس مقامیت — ان کے باہمی تعامل سے ترتیب کے لحاظ سے واضح طور پر مختلف نتائج نکلتے ہیں۔ جو سرمایہ کار حصول کے وقت ہی اخراج پر غور کرتے ہیں ان کے پاس ایسے متبادلات باقی رہتے ہیں جو ان لوگوں کے لیے دستیاب نہیں رہتے جو اس پر صرف اسی وقت غور کریں جب فروخت کرنا چاہیں۔

یہ مضمون ترک قانون پر عمومی معلومات فراہم کرتا ہے اور قانونی یا ٹیکس مشورہ نہیں بنتا۔ کسی منتقلی کا ٹیکس سلوک مخصوص حقائق پر منحصر ہے، بشمول حصول کی تاریخ و طریقہ اور فروخت کے وقت آپ کی ٹیکس مقامیت۔ شہریت کے راستے کے تحت رکھی گئی جائیداد کی صورتحال کا جائزہ لینے کے لیے ایڈووکیٹ عبدالصمد بوراک توراک کے ساتھ مشاورت بک کریں۔