Área de Práctica
Derecho Inmobiliario
Gayrimenkul Hukuku
Adquisición de inmuebles en Turquía, transferencia de títulos, auditoría legal y arrendamientos para clientes transfronterizos.
Alcance de la Práctica
El Derecho Inmobiliario (Gayrimenkul Hukuku) en Turak Law abarca la vida completa de un inmueble turco, desde su adquisición hasta su enajenación. La transferencia del título de propiedad (Tapu Devri) se ejecuta ante la Dirección General del Registro de la Propiedad y Catastro (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü — TKGM) conforme a la Ley del Registro de la Propiedad N.º 2644. Las operaciones de compradores extranjeros requieren el Certificado de Compra de Divisas (Döviz Alım Belgesi — DAB) conforme al artículo 13 de la Circular de Movimientos de Capital del TCMB (en vigor desde el 24 de enero de 2022). La auditoría legal, la estructuración de arrendamientos, los contratos de construcción y los asuntos de inquilinos constituyen el trabajo recurrente junto con los cierres transaccionales.
La base de clientes de ciudadanía por inversión (CBI) es el ancla de esta práctica: cada inmueble de USD 400,000 o más adquirido por la vía W02 se gestiona dentro de este pilar. El trabajo se extiende después a los asuntos posteriores a la ciudadanía: representación en arrendamientos durante el período de tenencia de tres años, negociaciones de venta en la etapa de salida una vez levantada la anotación registral (Tapu Şerhi) en el mes 36, transferencias intrafamiliares y las controversias que surjan donde surjan. El pilar también atiende a clientes con propiedades en Turquía fuera del contexto CBI: segundas residencias, carteras de alquiler y locales comerciales.
Servicios Específicos
- Transferencia del título de propiedad (Tapu Devri). Ejecución ante la Oficina del Registro de la Propiedad (Tapu Müdürlüğü) de la TKGM mediante poder notarial; coordinación del DAB para compradores extranjeros; inscripción de la anotación registral de tres años (Tapu Şerhi) para expedientes CBI.
- Auditoría legal (Hukuki Durum Tespiti). Antecedentes registrales, cargas y gravámenes, urbanismo conforme a la Ley de Urbanismo N.º 3194, revisión de la licencia de construcción (Yapı Ruhsatı) y del permiso de habitabilidad (İskân).
- Coordinación de la tasación inmobiliaria. Contratación de tasador autorizado por la SPK (SPK Eksper Raporu) conforme a la Ley del Mercado de Capitales N.º 6362.
- Negociación de contratos de compraventa. Redacción del contrato de promesa de compraventa, condiciones de arras, estructuración de contingencias conforme al Código de Obligaciones N.º 6098.
- Redacción de contratos de arrendamiento y representación en alquileres. Auditoría del inquilino, traducción certificada del contrato de arrendamiento turco, coordinación fiscal de las rentas de alquiler.
- Revisión de contratos de construcción y promoción. Acuerdos con constructores, calendarios de pago, compromisos de entrega y calidad, mecanismos de resolución de controversias.
- Resolución de controversias inmobiliarias. Acciones posesorias, procedimientos de desahucio, conflictos vecinales, reclamaciones por defectos de construcción, asuntos de propiedad horizontal conforme a la Ley de Propiedad Horizontal N.º 634.
- Sucesiones y transferencias intrafamiliares de inmuebles. Certificación de herederos, partición, donación, representación de herederos extranjeros en procedimientos sucesorios turcos.
Fundamento Legal
Las normas principales que rigen la práctica inmobiliaria turca son la Ley del Registro de la Propiedad (Tapu Kanunu) N.º 2644, las disposiciones patrimoniales del Código Civil (Türk Medeni Kanunu) N.º 4721, el Código de Obligaciones (Türk Borçlar Kanunu) N.º 6098 (disposiciones sobre arrendamiento y compraventa), la Ley de Urbanismo (İmar Kanunu) N.º 3194 y la Ley de Propiedad Horizontal (Kat Mülkiyeti Kanunu) N.º 634. Las operaciones de compradores extranjeros se rigen adicionalmente por el artículo 13 de la Circular de Movimientos de Capital del TCMB (TCMB Sermaye Hareketleri Genelgesi — requisito del DAB) y por la Circular 2022/1 de la TKGM (aplicación del DAB en la Tapu Müdürlüğü, en vigor desde el 24 de enero de 2022). Las adquisiciones inmobiliarias específicas de CBI añaden el artículo 20(a) del Reglamento del Consejo de Ministros 2010/139.
Consideraciones Transfronterizas
Los ciudadanos extranjeros afrontan particularidades legales y procedimentales en cada etapa de una operación inmobiliaria turca. El artículo 35 de la Ley del Registro de la Propiedad restringe la adquisición por extranjeros mediante criterios de reciprocidad y designaciones de zonas militares — el despacho realiza una verificación previa de ambos. El requisito del Certificado de Compra de Divisas (Döviz Alım Belgesi — DAB) conforme al artículo 13 del TCMB exige que las divisas lleguen a un banco turco y se conviertan al tipo del Banco Central antes de que pueda proceder la transferencia del Tapu; la ventana temporal entre la emisión del DAB y la ejecución del Tapu es operativamente estrecha. La exención del impuesto sobre el valor añadido conforme al artículo 13/i de la Ley del IVA N.º 3065 (KDV İstisnası — Madde 13/i) exige que al menos el 50% del precio de compra llegue en divisas antes de la fecha de la factura. Se requieren apostillas, traducciones juradas y notarización turca de los documentos de identidad y de representación del comprador extranjero.