Después de la ciudadanía turca: cómo ejecutar su estrategia de salida al concluir el bloqueo de 3 años

El bloqueo de 3 años: lo que la ley dice realmente

Conforme al Decreto Presidencial n.º 418, la ciudadanía turca concedida por la vía de la inversión al amparo del artículo 12 de la Ley n.º 5901 (Türk Vatandaşlığı Kanunu, Ley de Ciudadanía Turca) está sujeta a una obligación de bloqueo de 3 años. La mecánica jurídica difiere según la vía: para los inversores inmobiliarios, la Dirección General del Registro de la Propiedad y Catastro (TKGM) anota en el Tapu (escritura de propiedad) una restricción de transferencia que prohíbe la venta, la donación o el gravamen del inmueble durante tres años desde la fecha del Decreto Presidencial. Para los inversores por depósito bancario, el Certificado de Conformidad de la BDDK obliga al inversor a mantener el depósito mínimo elegible durante tres años desde esa misma fecha.

Un punto habitual de confusión: el período de tres años se computa desde el Decreto Presidencial — no desde la fecha de ejecución de la inversión. Un inversor que transfiere USD 500,000 en enero y recibe la ciudadanía por Decreto Presidencial en septiembre del mismo año inicia el cómputo del bloqueo en septiembre, no en enero. Ello significa que el período total efectivo desde la inversión inicial hasta la salida disponible puede ser sensiblemente superior a tres años en los casos en que la tramitación gubernamental se prolonga.

Vía uno: venta del inmueble tras la expiración del bloqueo

Cuando expira la restricción de tres años sobre el Tapu, el inmueble pasa a ser libremente transferible. La anotación de la TKGM se elimina previa solicitud, y el inversor recupera la plena capacidad legal para vender, transferir, gravar o donar el inmueble conforme al Derecho patrimonial turco ordinario (Medeni Kanun, Código Civil turco).

Turak Law presta representación legal completa en la operación de venta — con el mismo alcance que en la adquisición original. Ello incluye: la revisión de cargas del título para confirmar que la restricción ha sido formalmente eliminada del registro; la coordinación con el abogado del comprador sobre los términos del contrato de compraventa; la representación mediante poder notarial ante la Tapu Müdürlüğü para la transferencia de la escritura; y la estructuración de la transferencia de capital para la repatriación del producto de la venta a la jurisdicción de preferencia del inversor.

Nota práctica: el mercado inmobiliario turco de inmuebles adquiridos vía CBI — predominantemente en Estambul, Ankara y las zonas costeras — ha mostrado una demanda sostenida procedente de las sucesivas cohortes de inversores de la CBI. Los inmuebles adquiridos en 2021-2022 a precios anteriores a la revisión del decreto están completando ahora sus períodos de bloqueo, y el mercado secundario de estos activos ha desarrollado liquidez. Turak Law ha observado una demanda constante de compradores — nuevos inversores de la CBI que adquieren inmuebles ya anotados de inversores salientes —, una estructura de transacción jurídicamente admisible siempre que el nuevo comprador asuma el bloqueo restante o uno nuevo, según corresponda.

Vía dos: repatriación del depósito bancario

Para los inversores de la vía del depósito bancario, la salida es operativamente más sencilla, pero exige atención cuidadosa a las condiciones de conformidad de la BDDK. El depósito de USD 500,000 — más los intereses devengados durante el período de tenencia — pasa a ser libremente disponible al cumplirse el tercer aniversario del Decreto Presidencial. Desde esa fecha, el inversor puede retirar los fondos, transferirlos al extranjero o reestructurarlos sin restricción.

Los intereses generados durante el período de tenencia no están sujetos al bloqueo. Conforme a la estructura de depósitos CBI de T.C. Ziraat Bankası (el banco con el que Turak Law coordina principalmente), el devengo de intereses y su retiro periódico están contractualmente disponibles durante todo el período de tenencia — solo queda bloqueado el principal equivalente al umbral del depósito elegible. Es un beneficio relevante para los inversores que desean mantener la productividad del capital durante el período de retención.

La repatriación del principal tras el bloqueo requiere la documentación estándar de las transferencias internacionales. Conforme a la normativa cambiaria turca administrada por el TCMB (Banco Central), no existen restricciones regulatorias a la transferencia de capital al exterior para inversores no residentes una vez concluido el período de tenencia. Los pasos prácticos son: (1) confirmar la conclusión del período de tenencia con documentación de la BDDK; (2) instruir al banco sobre el destino y la divisa de la transferencia; (3) obtener la confirmación de la transferencia del banco turco para los registros del inversor y para cualquier obligación declarativa fiscal en su jurisdicción de origen.

Consideraciones fiscales en la salida

La salida de una inversión CBI turca tiene implicaciones fiscales en dos jurisdicciones: Türkiye y la jurisdicción de residencia fiscal del inversor.

En Türkiye, el tratamiento fiscal de las ganancias de capital en la venta de inmuebles se rige por la Gelir Vergisi Kanunu (Ley n.º 193, Ley del Impuesto sobre la Renta). Para los inmuebles mantenidos más de cinco años desde la fecha de adquisición, las ganancias de capital están, con carácter general, exentas del impuesto sobre la renta turco para las personas físicas. Para los inmuebles vendidos dentro de los cinco años, las ganancias tributan en el impuesto sobre la renta turco a los tipos marginales, con deducción de la base de costo indexada. Los intereses del depósito bancario devengados durante el período de tenencia están sujetos a retención a los tipos turcos aplicables, que el banco normalmente practica en origen.

En la jurisdicción de origen del inversor, el tratamiento del producto de la venta del inmueble turco y del depósito bancario repatriado varía significativamente según el país y la situación individual de residencia fiscal del inversor. Turak Law recomienda encarecidamente obtener asesoramiento coordinado de un asesor fiscal en la jurisdicción de origen del inversor antes de ejecutar la salida. Turak Law presta la representación legal turca y la documentación; el análisis fiscal del país de origen es responsabilidad de un asesor cualificado en esa jurisdicción.

El Servicio de Estrategia de Salida: cómo estructura Turak Law el encargo

La Estrategia de Salida es un servicio específico posterior a la ciudadanía, disponible exclusivamente para los clientes existentes de Turak Law y para los inversores de la CBI que completaron su ciudadanía con otros abogados y requieren ahora representación legal para la fase de salida. El encargo comienza con una revisión del caso — confirmando la fecha del Decreto, la situación del activo y los objetivos actuales del inversor — y prosigue con una representación plenamente documentada bajo un nuevo poder notarial que cubre las operaciones de salida pertinentes.

El servicio está disponible con honorarios fijos para las operaciones de salida estándar (venta de un único inmueble o repatriación estándar de un depósito bancario) y con honorarios por horas para escenarios de salida complejos, con múltiples activos, múltiples jurisdicciones o controversia. La estructura de honorarios se facilita en la consulta inicial.

Se recomienda a los inversores que se aproximan al final de su período de bloqueo de 3 años — o que ya lo han superado sin ejecutar su salida — concertar una consulta con el Av. Abdulsamed Burak Turak para revisar opciones y calendario. La coordinación de la salida requiere normalmente de 4 a 8 semanas desde el encargo hasta la ejecución, en función de la disposición del comprador (bienes inmuebles) o del procesamiento de la transferencia bancaria (depósito bancario).