Gayrimenkul Hukuku

Alanın kapsamı

Gayrimenkul hukuku uygulaması, bir taşınmazın ediniminden elden çıkarılmasına kadar geçen sürecin tamamını kapsar. Tapu devri işlemleri, 2644 sayılı Tapu Kanunu çerçevesinde Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'ne (TKGM) bağlı Tapu Müdürlükleri nezdinde yürütülür. Yabancı alıcıların taraf olduğu işlemlerde, TCMB Sermaye Hareketleri Genelgesi'nin 13. maddesi uyarınca Döviz Alım Belgesi (DAB) düzenlenmesi gerekmekte; 2644 sayılı Kanun'un 35. maddesi kapsamında karşılıklılık ve askerî yasak bölge incelemesi yapılmaktadır.

Dosyanın olağan kapsamı; hukuki durum tespiti, SPK lisanslı değerleme raporunun koordinasyonu, satış vaadi ve satış sözleşmelerinin düzenlenmesi, inşaat ve teslim sözleşmelerinin incelenmesi, kira sözleşmelerinin hazırlanması ve kira ilişkisinde temsil ile taşınmazdan doğan uyuşmazlıkların takibinden oluşur. Yabancı mirasçıların Türkiye'deki taşınmaz üzerindeki hakları ile aile içi devirler de bu alan içinde yürütülmektedir. Aynı uygulama alanında, yabancılık unsuru bulunmayan Türk gerçek ve tüzel kişi dosyaları da yürütülmektedir.

Yürütülen işlemler

• Tapu devri. Tapu Müdürlüğü nezdinde devir işlemlerinin yürütülmesi; usulüne uygun vekâletname kapsamında temsil; yabancı alıcı dosyalarında Döviz Alım Belgesi koordinasyonu ve tapu kaydına işlenecek şerhlerin takibi.
• Hukuki durum tespiti. Tapu kaydı ve takyidat incelemesi; 3194 sayılı İmar Kanunu kapsamında imar durumu, yapı ruhsatı ve iskân incelemesi; taşınmaz üzerindeki sınırlamaların tespiti.
• Değerleme raporu koordinasyonu. SPK lisanslı değerleme kuruluşunun görevlendirilmesi, raporun kapsam ve içerik yönünden incelenmesi, rapor ile tapu işlemi arasındaki zamanlama uyumunun planlanması.
• Satış ve satış vaadi sözleşmeleri. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu çerçevesinde satış vaadi ve satış sözleşmelerinin düzenlenmesi, kapora ve ödeme koşullarının belirlenmesi, noterde düzenleme işlemlerinin takibi.
• Kira sözleşmesi ve kira ilişkisinde temsil. Kiracı incelemesi, Türkçe kira sözleşmesinin hazırlanması ve yeminli tercümesinin koordinasyonu, kira gelirinin vergisel yönünün ilgili uygulama alanı ile birlikte değerlendirilmesi.
• İnşaat ve teslim sözleşmelerinin incelenmesi. Yüklenici sözleşmeleri, ödeme planları, teslim ve ayıp hükümleri ile uyuşmazlık çözüm mekanizmalarının incelenmesi ve müzakeresi.
• Taşınmaz uyuşmazlıkları. Zilyetlik, tahliye, ayıplı imalat ve komşuluk hukuku davaları ile 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamındaki uyuşmazlıkların takibi.
• Miras ve aile içi devir. Yabancı mirasçıların Türkiye'deki taşınmaz üzerindeki haklarının tespiti, mirasçılık belgesi alınması, paylaşım ve aile içi devir işlemleri.

Dayanak mevzuat

Yabancılık unsuruna ilişkin hususlar

2644 sayılı Kanun'un 35. maddesi, yabancı gerçek kişilerin taşınmaz edinimini karşılıklılık ve askerî yasak bölge ölçütleriyle sınırlamaktadır; her iki inceleme işlem öncesinde yapılır. Döviz Alım Belgesi gereği, bedelin Türkiye'deki bir banka nezdinde döviz olarak gelmesini ve Merkez Bankası kuru üzerinden Türk lirasına çevrilmesini gerektirir; belgenin düzenlenme tarihi ile tapu işleminin tarihi arasındaki uyum dosyanın planlanmasında ayrıca değerlendirilir. 3065 sayılı Katma Değer Vergisi Kanunu'nun 13/i maddesindeki istisnadan yararlanılabilmesi için bedelin kanunda öngörülen kısmının fatura tarihinden önce döviz olarak getirilmiş olması aranmaktadır. Yabancı alıcının kimlik ve yetki belgeleri bakımından apostil veya konsolosluk onayı ile yeminli tercüme ve noter tasdiki gerekmektedir.