執業領域
不動產法
Gayrimenkul Hukuku
為跨境客戶處理土耳其不動產之取得、權狀移轉、盡職調查與租賃事務。
執業範圍
Turak Law 的不動產法（Gayrimenkul Hukuku）業務，涵蓋土耳其不動產自取得至處分的完整生命週期。權狀移轉（Tapu Devri）依第 2644 號土地登記法，於土地登記暨地籍總局（Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü — TKGM）辦理。外國買方交易依 TCMB 資本移動通函（Sermaye Hareketleri Genelgesi）第 13 條（2022 年 1 月 24 日起施行），須取得外幣購匯證明（Döviz Alım Belgesi — DAB）。除交易交割外，盡職調查、租賃架構、營建契約與承租人事務，構成本業務的經常性工作。
投資入籍（CBI）客戶群是本業務的基石——凡依 W02 途徑取得之 USD 400,000 以上不動產，均於本業務範疇內辦理。工作並延伸至取得公民身分後的事務：三年持有期間的出租代理、權狀註記（Tapu Şerhi）於第 36 個月解除後的退場出售談判、家族內移轉，以及各類可能發生的爭議。本業務亦服務於 CBI 架構之外持有土耳其不動產的客戶——第二住宅、出租物業組合與商用不動產。
具體服務
- 權狀移轉（Tapu Devri）. 憑授權書於 TKGM 土地登記處（Tapu Müdürlüğü）辦理；協調外國買方 DAB 事宜；辦理 CBI 三年權狀註記（Tapu Şerhi）登記。
- 法律盡職調查（Hukuki Durum Tespiti）. 審查權狀紀錄、他項權利負擔、第 3194 號都市計畫法下之使用分區，以及建築執照（Yapı Ruhsatı）與使用執照（İskân）。
- 不動產估價協調. 依第 6362 號資本市場法委任 SPK 核可估價師出具估價報告（SPK Eksper Raporu）。
- 買賣契約談判. 依第 6098 號債法草擬預售契約、訂金條款與條件架構。
- 租賃契約草擬與出租代理. 承租人盡職調查、土耳其文租約認證翻譯、租金所得稅務協調。
- 營建與開發契約審查. 建商協議、付款時程、交付與品質承諾、爭議處理機制。
- 不動產爭議解決. 占有請求、遷讓訴訟、相鄰關係爭議、施工瑕疵求償，以及第 634 號區分所有權法下之公寓大廈事務。
- 繼承與家族內不動產移轉. 繼承人證明、遺產分割、贈與，並於土耳其遺產程序中代理外國繼承人。
法律依據
規範土耳其不動產實務的主要法律包括：第 2644 號土地登記法（Tapu Kanunu）、第 4721 號民法（Türk Medeni Kanunu）之物權規定、第 6098 號債法（Türk Borçlar Kanunu）（租賃與買賣規定）、第 3194 號都市計畫法（İmar Kanunu），以及第 634 號區分所有權法（Kat Mülkiyeti Kanunu）。外國買方交易另受 TCMB 資本移動通函第 13 條（DAB 要求）及 TKGM 2022/1 號通函（自 2022 年 1 月 24 日起於 Tapu Müdürlüğü 執行 DAB）規範。CBI 相關不動產取得另適用部長會議第 2010/139 號施行細則第 20(a) 條。
跨境考量
外國國民在土耳其不動產交易的每個階段，均面臨法定與程序上的特殊規定。土地登記法第 35 條以互惠原則及軍事區劃設限制外國人取得——本所於交易前就兩者進行查核。依 TCMB 第 13 條之 DAB 要求，外幣須先匯入土耳其銀行並按中央銀行匯率兌換，權狀移轉方能辦理；DAB 核發與權狀辦理之間的時間窗口，在作業上相當緊湊。依第 3065 號增值稅法第 13/i 條之增值稅免稅（KDV İstisnası — Madde 13/i），須有至少 50% 之價金以外幣於發票日前到位。外國買方之身分及授權文件，須辦理海牙認證（Apostille）、宣誓翻譯及土耳其公證。