Право недвижимости

Сфера практики

Практика в области права недвижимости (Gayrimenkul Hukuku) в Turak Law охватывает весь жизненный цикл турецкого объекта недвижимости — от приобретения до отчуждения. Переход права собственности (Tapu Devri) оформляется в Главном управлении земельного кадастра и регистрации (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü — TKGM) в соответствии с Законом о земельном реестре № 2644. Сделки с иностранными покупателями требуют получения сертификата покупки иностранной валюты (Döviz Alım Belgesi — DAB) согласно статье 13 Циркуляра TCMB о движении капитала (Sermaye Hareketleri Genelgesi), действующего с 24 января 2022 года. Юридическая проверка, структурирование договоров аренды, строительные договоры и вопросы арендаторов составляют регулярный объём работы наряду с сопровождением сделок.

Клиентская база по программе гражданства за инвестиции (CBI) является основой практики — каждый объект недвижимости стоимостью от 400 000 долларов США, приобретаемый по маршруту W02, ведётся в рамках данного направления. Работа затем распространяется на вопросы после получения гражданства: представительство по вопросам аренды в течение трёхлетнего периода владения, переговоры о продаже на этапе выхода после снятия ограничительной отметки (Tapu Şerhi) на 36-м месяце, внутрисемейные передачи имущества и споры, возникающие там, где они возникают. Направление также обслуживает клиентов с турецкой недвижимостью вне контекста CBI — вторые дома, арендные портфели, коммерческие помещения.

Конкретные услуги

• Переход права собственности (Tapu Devri). Оформление в управлении земельного реестра TKGM (Tapu Müdürlüğü) по доверенности; координация получения DAB для иностранных покупателей; регистрация трёхлетней ограничительной отметки по программе CBI (Tapu Şerhi).
• Юридическая проверка (Hukuki Durum Tespiti). Записи о праве собственности, обременения, зонирование по Закону о градостроительстве № 3194, проверка разрешения на строительство (Yapı Ruhsatı) и разрешения на эксплуатацию (İskân).
• Координация оценки недвижимости. Привлечение оценщика, лицензированного SPK (SPK Eksper Raporu), в соответствии с Законом о рынках капитала № 6362.
• Согласование договоров купли-продажи. Подготовка предварительного договора, условия задатка, структурирование отлагательных условий в соответствии с Обязательственным кодексом № 6098.
• Подготовка договоров аренды и представительство арендодателя. Проверка арендаторов, заверенный перевод турецкого договора аренды, координация налогообложения арендного дохода.
• Проверка строительных и девелоперских договоров. Договоры с застройщиками, графики платежей, обязательства по срокам сдачи и качеству, механизмы разрешения споров.
• Разрешение споров в сфере недвижимости. Владельческие иски, дела о выселении, соседские споры, требования по строительным дефектам, вопросы кондоминиума по Закону о кондоминиумах № 634.
• Наследование и внутрисемейная передача недвижимости. Свидетельство о праве на наследство, раздел, дарение, представительство иностранных наследников в турецком наследственном производстве.

Правовое основание

Трансграничные аспекты

Иностранные граждане сталкиваются с законодательными и процедурными особенностями на каждом этапе сделки с турецкой недвижимостью. Статья 35 Закона о земельном реестре ограничивает приобретение иностранцами по принципу взаимности и по критерию военных зон — фирма проводит предварительную проверку по обоим основаниям. Требование DAB по статье 13 Циркуляра TCMB означает, что иностранная валюта должна поступить в турецкий банк и быть конвертирована по курсу Центрального банка до перехода права собственности (Tapu); временной интервал между выдачей DAB и оформлением Tapu операционно ограничен. Освобождение от налога на добавленную стоимость по статье 13/i Закона о НДС № 3065 (KDV İstisnası — Madde 13/i) требует, чтобы не менее 50% покупной цены поступило в иностранной валюте до даты выставления счёта-фактуры. На документы иностранного покупателя, удостоверяющие личность и полномочия, требуются апостиль, присяжный перевод и турецкое нотариальное заверение.