Yatırım Yoluyla Türk Vatandaşlığı — Gayrimenkul
5901 sayılı Türk Vatandaşlığı Kanunu'nun 12. maddesi ile 2010/139 sayılı Uygulama Yönetmeliği uyarınca, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü nezdinde tespit edilen değeri 400.000 ABD doları ve üzerinde olan taşınmazın edinilmesi esasına dayanan başvuru yoludur. Asgari tutar 13 Mayıs 2022 tarihli 5554 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile belirlenmiştir. Taşınmaz, başvurucu adına tapuya tescil edilir ve tapu kaydına üç yıl süreyle devir ve satış kısıtlaması şerhi işlenir. Üç yıllık süre tapu devri tarihinden itibaren başlar. Elde tutma süresi boyunca 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu çerçevesinde kira geliri elde edilmesi mümkündür. Büro, tapu işlemlerinde ve başvurunun takibinde hukuki temsil görevini üstlenir.
Hukuki Temsilin Kapsamı
Dosyanın Kapsamı
Gayrimenkul yoluyla yapılan başvurular, büronun 5901 sayılı Kanun'un 12'nci maddesinin birinci fıkrasının (b) bendi kapsamındaki dosyalarının önemli bölümünü oluşturmaktadır. Aşağıdaki kapsam, taşınmazın hukuki durumunun incelenmesinden başvurunun sonuçlanmasına ve üç yıllık elde tutma süresinin yönetimine kadar olan işlemleri göstermektedir.
Taşınmazın hukuki durumunun incelenmesi
Tapu kaydı, takyidat, ipotek ve haciz şerhleri, mülkiyet zinciri ile 3194 sayılı İmar Kanunu kapsamındaki imar durumu, yapı ruhsatı ve iskân belgeleri incelenir. Taşınmazın daha önce başka bir başvuruya konu edilip edilmediği tapu kaydı üzerinden ayrıca tespit edilir; bu husus başvuruya engel teşkil eder.
Değer tespitinin koordinasyonu
Başvuruya esas değer, satış bedeli veya sözleşme bedeli değil, yetkili değerleme kuruluşunca düzenlenen ve idarece kabul edilen rapordaki değerdir. Raporun düzenlenme tarihi ile başvuru tarihi arasındaki süre sınırı dosyanın planlanmasında gözetilir.
Tapu devrinde hukuki temsil
Tapu devri işlemi, 2644 sayılı Tapu Kanunu çerçevesinde Tapu Müdürlüğü nezdinde vekâletname kapsamında yürütülür. Devir öncesinde 2644 sayılı Kanun'un 35. maddesi kapsamında karşılıklılık ve askerî yasak bölge incelemesi yapılır; yabancı alıcının taraf olduğu işlemlerde TCMB Sermaye Hareketleri Genelgesi uyarınca Döviz Alım Belgesi düzenlenmesi aranır.
Başvurunun hazırlanması ve takibi
Tapu tescilinin tamamlanmasının ardından Uygunluk Belgesi süreci yürütülür, belge dosyası oluşturulur ve vatandaşlık başvurusu İl Nüfus ve Vatandaşlık Müdürlüğü nezdinde yapılarak takip edilir; dosya buradan Nüfus ve Vatandaşlık İşleri Genel Müdürlüğü'ne (NVİGM) iletilir. 6458 sayılı Kanun'un 31'inci maddesinin birinci fıkrasının (j) bendi kapsamındaki ikamet izni başvurusu ise İl Göç İdaresi Müdürlüğü nezdinde yürütülür.
Kira ilişkisinde temsil
Üç yıllık süre boyunca taşınmazın kiraya verilmesi 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu çerçevesinde mümkündür. Kira sözleşmesinin düzenlenmesi, kiracı ile görüşmelerde temsil, sözleşmenin tercümesi ve kira gelirinin vergilendirilmesine ilişkin yükümlülüklerin değerlendirilmesi bu kapsamda yürütülür.
Sürenin sonunda devir işlemleri
Üç yıllık sürenin dolmasıyla tapu kaydındaki şerhin kaldırılması için başvuru yapılır. Taşınmazın elden çıkarılması hâlinde alıcı ile sözleşme ilişkisi, tapu devri, takyidatın temizlenmesi ve satış bedelinin yurt dışına transferine ilişkin işlemler ayrıca yürütülür.
Büro, gayrimenkul işlemlerinde yalnızca hukuki temsil görevi üstlenir. Satıcı, geliştirici veya herhangi bir üçüncü kişi adına aracılık, pazarlama veya satış temsilciliği sıfatıyla hareket edilmez. 1136 sayılı Avukatlık Kanunu ile Türkiye Barolar Birliği meslek kuralları çerçevesinde, hukuki temsil görevinin üstlenildiği bir işlemde aynı zamanda aracılık sıfatıyla hareket edilmesi mümkün değildir. Müvekkilin menfaati ile üçüncü kişilerin menfaatinin çatışabileceği hâllerde dosya bu ilkeye göre yürütülür.
Vekâletname kapsamı ve Türkiye'de bizzat bulunma yükümlülüğü
Vatandaşlık başvuruları, avukata verilmiş usulüne uygun düzenlenmiş vekâletname kapsamında yürütülür. Vekâletname, tapu devri dâhil olmak üzere müvekkilin her aşamada Türkiye'de bulunmasını gerektirmeyen işlemlerin avukat tarafından takip edilmesine imkân verir.
Vekâletnamenin düzenlenmesi Türkiye'ye seyahati gerektirmez. Belge, müvekkilin bulunduğu ülkedeki Türk konsolosluğunda düzenlenebilir ve bu hâlde ayrıca tasdik aranmaz. Bunun yerine yerel noter önünde de düzenlenebilir: ülke Lahey Apostil Sözleşmesi'ne taraf ise belge apostil şerhi ile tamamlanır; taraf değilse, noterin bağlı bulunduğu makamca tasdik edilerek aynı ülkedeki Türk konsolosluğunca onaylanır. Büro, düzenleme usulünün belirlenmesi, tasdik aşaması ve Türkiye'de kullanım için gereken yeminli tercüme bakımından müvekkile yardımcı olur.
Buna karşılık iki işlem bizzat huzurda bulunmayı gerektirir. İkamet izni başvurusunun yapıldığı tarihte ve bundan yaklaşık dört ilâ beş iş günü sonra yapılan vatandaşlık başvurusu tarihinde müvekkilin Türkiye'de bulunması aranır; her iki aşamada da biyometrik kayıt alınır. Uygulamada bu, yaklaşık bir haftalık tek bir ziyaret anlamına gelir.
Tapu devrinde müvekkilin bizzat hazır bulunması zorunlu değildir; işlem vekâletname kapsamında yürütülebilir. Bununla birlikte bazı müvekkiller devir işleminde hazır bulunmayı tercih etmektedir. Süreç planlanırken, anılan iki huzurda bulunma yükümlülüğünün vekâletname kapsamı dışında kaldığı ilk görüşmede açıkça belirtilir.
Mevzuat Çerçevesi
Başvuruya Esas Kurallar
Başvuruya esas değer, satış bedeli değil, yetkili kuruluşça düzenlenen değerleme raporunda tespit edilen değerdir (asgari 400.000 ABD doları)
Asgari tutar, 13 Mayıs 2022 tarihli 5554 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile 250.000 ABD dolarından 400.000 ABD dolarına yükseltilmiştir
Daha önce başka bir başvuruya konu edilmiş taşınmaz yeniden başvuruya esas alınamaz; bu durum tapu kaydı üzerinden tespit edilir
Taşınmaz, tapu devri tarihinden itibaren üç yıl süreyle satılamaz ve devredilemez; kısıtlama tapu kaydına şerh olarak işlenir
Bedelin banka aracılığıyla ödenmesi ve döviz alım belgesinin düzenlenmesi aranır; nakit ödemeye dayanan işlemler kabul edilmemektedir
Taşınmazın, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında bağımsız bölüm olarak tescilli olması ya da arsa vasıflı olmakla birlikte üzerinde yapı kullanma izin belgesi bulunan kalıcı ve mevzuata uygun bir yapı yer alması gerekir (12 Aralık 2023 tarihli 7938 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı)
Üzerinde yapı bulunmayan arsa, tarımsal nitelikli arazi, devre mülk ve hisseli edinim başvuruya esas alınamaz
Tutarın tamamlanması bakımından birden fazla taşınmaz birleştirilebilir; her taşınmaz için ayrı değerleme ve ayrı şerh gerekir
7 Aralık 2018 tarihli 418 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı uyarınca, noterde düzenlenen satış vaadi sözleşmesi yalnızca kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş taşınmazlar bakımından başvuruya esas alınabilmektedir
Yukarıdaki hususlar yürürlükteki Cumhurbaşkanı Kararları ile Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü ve İçişleri Bakanlığı düzenlemelerine dayanmaktadır. Mevzuat değişebilmekte olup, dosyaya uygulanacak çerçeve başvuru tarihindeki düzenlemelere göre belirlenir.
Gayrimenkul — Sık Sorulanlar
Sık Sorulan Sorular
Taşınmaz, hukuki inceleme yapılmadan satın alınabilir mi?
Satın alma öncesinde tapu kaydının, takyidatın, mülkiyet zincirinin ve imar durumunun incelenmesi ile taşınmazın daha önce başka bir başvuruya konu edilip edilmediğinin tespiti, sözleşme imzalanmadan önce yapılması gereken işlemlerdir. Sözleşme imzalandıktan sonra ortaya çıkan hukuki engeller, çoğu hâlde ancak dava yoluyla giderilebilmektedir.
Birden fazla taşınmaz birleştirilerek tutar tamamlanabilir mi?
Birleştirme mümkündür. Bu hâlde her taşınmaz için ayrı değerleme raporu düzenlenmesi, her tapu kaydına ayrı şerh işlenmesi ve toplam değerin asgari tutarı karşılaması aranır. Taşınmazların aynı ilde veya aynı nitelikte olması gerekmez.
Üç yıllık süre boyunca taşınmaz kiraya verilebilir mi?
Kiraya verilmesi mümkündür. Tapu kaydına işlenen şerh satış ve devir yasağına ilişkindir; kullanım ve semere hakkını kısıtlamaz. Kira sözleşmesinin 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'na uygun düzenlenmesi, kira gelirinin beyanı ve stopaj yükümlülükleri ayrıca değerlendirilir.
Değer tespiti ile satış bedeli arasındaki fark başvuruyu etkiler mi?
Başvuruya esas alınan tutar, yetkili kuruluşça düzenlenen değerleme raporundaki değerdir. Satış bedelinin asgari tutarın üzerinde olması, rapordaki değerin bu tutarın altında kalması hâlinde başvuruyu geçerli kılmaz. Bu nedenle değer tespiti, bağlayıcı bir sözleşme kurulmadan önce yapılmaktadır.
Sürecin tamamı yurt dışından yürütülebilir mi?
Hayır. Tapu devri dâhil işlemlerin önemli bölümü usulüne uygun düzenlenmiş vekâletname kapsamında yürütülebilir. Ancak ikamet izni başvurusunun yapıldığı tarihte ve bundan yaklaşık dört ilâ beş iş günü sonra yapılan vatandaşlık başvurusu tarihinde müvekkilin Türkiye'de bizzat bulunması aranır; her iki aşamada biyometrik kayıt alınır. Uygulamada bu, yaklaşık bir haftalık tek bir ziyarete karşılık gelir.
Bu sayfadaki bilgiler genel niteliktedir ve hukuki görüş oluşturmaz. Dosyaya özgü değerlendirme ilk görüşmede yapılır.
Gayrimenkul Yolu
Gayrimenkul yolu hakkında görüşme
İlk görüşmede taşınmazın başvuruya uygunluğu, hukuki inceleme kapsamı, tapu devri ve değer tespitine ilişkin usul, öngörülen süre ile işlemde doğacak harç ve masraf kalemleri ele alınır.