不动产法

执业范围

Turak Law 的不动产法（Gayrimenkul Hukuku）业务涵盖土耳其不动产自取得至处分的完整生命周期。产权转移（Tapu Devri）依据第2644号《土地登记法》在土地登记与地籍总局（Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü — TKGM）办理。根据 TCMB《资本流动通告》（Sermaye Hareketleri Genelgesi）第13条（自2022年1月24日起施行），外国买方交易须取得外汇购汇证明（Döviz Alım Belgesi — DAB）。尽职调查、租赁结构安排、建设工程合同审查以及承租事务，与交易交割一并构成本业务的经常性工作内容。

投资入籍（CBI）客户群体是本业务的支柱——凡依 W02 路径购置的价值 USD 400,000 及以上的不动产，均在本业务范围内办理。工作随后延伸至入籍后的各项事务：三年持有期内的租赁代理、第36个月产权注记（Tapu Şerhi）解除后的出售谈判、家庭成员间的产权转让，以及随时可能发生的各类争议。本业务亦为在投资入籍范畴之外持有土耳其不动产的客户提供服务——第二居所、租赁物业组合以及商业物业。

具体服务

• 产权转移（Tapu Devri）. 凭授权委托书（Vekaletname）在 TKGM 下属土地登记处（Tapu Müdürlüğü）办理过户；协调外国买方的外汇购汇证明（Döviz Alım Belgesi — DAB）事宜；办理投资入籍项下三年期产权注记（Tapu Şerhi）登记。
• 法律尽职调查（Hukuki Durum Tespiti）. 审查产权登记记录、权利负担、依据第3194号《城市规划法》的规划状况，以及建筑许可证（Yapı Ruhsatı）与使用许可证（İskân）。
• 不动产估价协调. 依据第6362号《资本市场法》聘请持 SPK 执照的估价师出具估价报告（SPK Eksper Raporu）。
• 买卖协议谈判. 依据第6098号《债法典》起草售前合同、约定定金条款并设置先决条件安排。
• 租赁协议起草与租赁代理. 承租人尽职调查、土耳其语租约的认证翻译、租金收入税务事宜的协调。
• 建设与开发合同审查. 承建商协议、付款进度安排、交付与质量承诺、争议解决机制。
• 不动产争议解决. 占有权主张、腾退诉讼、相邻关系纠纷、建筑质量缺陷索赔，以及依据第634号《区分所有权法》的建筑物区分所有权事务。
• 继承及家庭成员间不动产转让. 继承人资格证明、遗产分割、赠与，以及在土耳其遗产认证程序中代理外国继承人。

法律依据

跨境考量

外国国民在土耳其不动产交易的各个环节均面临法定及程序上的特殊要求。《土地登记法》第35条以对等原则及军事区域划定限制外国人取得不动产——本所在交易前对上述两项事宜进行核查。依据 TCMB 通告第13条的外汇购汇证明（Döviz Alım Belgesi — DAB）要求，外币资金须先汇入土耳其银行并按中央银行汇率结汇，产权（Tapu）转移方可进行；DAB 签发与 Tapu 过户执行之间的时间窗口在操作上相当紧迫。依据第3065号《增值税法》第13/i条的增值税豁免（KDV İstisnası — Madde 13/i）要求购房价款中至少50%以外币形式在发票日期之前到账。外国买方的身份及授权文件须办理海牙认证（Apostille）、宣誓翻译及土耳其公证。