قانون العقارات

نطاق الممارسة

يغطي قسم قانون العقارات (Gayrimenkul Hukuku) لدى Turak Law الدورة الكاملة لحياة العقار التركي من الاستحواذ حتى التصرف فيه. يُنفَّذ نقل سند الملكية (Tapu Devri) لدى المديرية العامة للسجل العقاري والمساحة (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü — TKGM) بموجب قانون السجل العقاري رقم 2644 (Tapu Kanunu). وتستوجب معاملات المشترين الأجانب استخراج شهادة شراء النقد الأجنبي (Döviz Alım Belgesi — DAB) عملاً بالمادة 13 من تعميم حركات رؤوس الأموال الصادر عن البنك المركزي التركي (TCMB Sermaye Hareketleri Genelgesi) والنافذ منذ 24 يناير 2022. وتشكّل أعمال العناية الواجبة وهيكلة عقود الإيجار وعقود الإنشاءات وشؤون المستأجرين حجم العمل المتكرر لهذا القسم إلى جانب إتمام معاملات البيع والشراء.

تمثّل قاعدة عملاء الجنسية عن طريق الاستثمار الركيزة الأساسية لهذه الممارسة — فكل عقار تبلغ قيمته USD 400,000 فأكثر يُقتنى ضمن المسار W02 تُعالج معاملته داخل هذا القسم. ثم يمتد العمل إلى الشؤون اللاحقة لاكتساب الجنسية: التمثيل الإيجاري طوال فترة الاحتفاظ البالغة ثلاث سنوات، ومفاوضات البيع في مرحلة التخارج بعد رفع قيد المنع المدوَّن على سند الملكية (Tapu Şerhi) عند الشهر السادس والثلاثين، وعمليات النقل داخل الأسرة الواحدة، والمنازعات حيثما نشأت. كما يخدم هذا القسم عملاء يملكون عقارات في تركيا خارج سياق الجنسية عن طريق الاستثمار — من منازل ثانية ومحافظ إيجارية وعقارات تجارية.

خدمات محددة

• نقل سند الملكية (Tapu Devri). التنفيذ لدى مديرية السجل العقاري (Tapu Müdürlüğü) التابعة لـ TKGM بموجب التوكيل الرسمي؛ وتنسيق شهادة DAB للمشترين الأجانب؛ وتسجيل قيد المنع الثلاثي السنوات الخاص بالجنسية عن طريق الاستثمار (Tapu Şerhi).
• العناية الواجبة القانونية (Hukuki Durum Tespiti). فحص سجلات الملكية والأعباء العينية والوضع التنظيمي العمراني بموجب قانون التنظيم العمراني رقم 3194، ومراجعة رخصة البناء (Yapı Ruhsatı) ورخصة الإشغال (İskân).
• تنسيق التقييم العقاري. التعاقد مع خبير تقييم مرخَّص من هيئة أسواق رأس المال SPK لإعداد تقرير التقييم (SPK Eksper Raporu) بموجب قانون أسواق رأس المال رقم 6362.
• التفاوض على عقود البيع والشراء. صياغة العقود التمهيدية للبيع، وشروط العربون، وهيكلة الشروط الواقفة بموجب قانون الالتزامات رقم 6098.
• صياغة عقود الإيجار والتمثيل الإيجاري. العناية الواجبة بشأن المستأجرين، والترجمة المعتمدة لعقد الإيجار التركي، وتنسيق الالتزامات الضريبية على الدخل الإيجاري.
• مراجعة عقود الإنشاء والتطوير العقاري. اتفاقيات المقاولين، وجداول السداد، وتعهدات التسليم والجودة، وآليات تسوية المنازعات.
• تسوية المنازعات العقارية. دعاوى الحيازة، وإجراءات الإخلاء، ومنازعات الجوار، ودعاوى العيوب الإنشائية، وشؤون الملكية الطابقية بموجب قانون الملكية الطابقية رقم 634.
• الميراث ونقل الملكية داخل الأسرة. استخراج شهادة حصر الإرث، وقسمة التركة، والهبة، وتمثيل الورثة الأجانب في إجراءات التركات أمام القضاء التركي.

السند القانوني

اعتبارات عبر الحدود

يواجه المواطنون الأجانب خصوصيات نظامية وإجرائية في كل مرحلة من مراحل المعاملة العقارية التركية. فالمادة 35 من قانون السجل العقاري تقيّد تملّك الأجانب وفقاً لمبدأ المعاملة بالمثل وتحديدات المناطق العسكرية — ويُجري المكتب فحصاً سابقاً للمعاملة على كلا الأمرين. ويعني اشتراط شهادة شراء النقد الأجنبي (Döviz Alım Belgesi — DAB) بموجب المادة 13 من تعميم TCMB وجوب وصول النقد الأجنبي إلى مصرف تركي وتحويله بسعر البنك المركزي قبل إتمام نقل سند الملكية (Tapu)؛ والنافذة الزمنية بين إصدار شهادة DAB وتنفيذ نقل السند ضيقة من الناحية العملية. كما يستوجب الإعفاء من ضريبة القيمة المضافة بموجب المادة 13/i من قانون ضريبة القيمة المضافة رقم 3065 (KDV İstisnası — Madde 13/i) وصول ما لا يقل عن 50% من ثمن الشراء بالنقد الأجنبي قبل تاريخ الفاتورة. ويُشترط التصديق بالأبوستيل والترجمة المحلَّفة والتوثيق لدى الكاتب بالعدل التركي على وثائق هوية المشتري الأجنبي ووثائق التفويض الخاصة به.