Venta de un inmueble turco tras el período de tenencia de tres años: anotación registral, calendario y ganancias de capital

Qué restringe realmente el compromiso de tres años

Cuando la ciudadanía turca se adquiere por la vía inmobiliaria conforme al Article 12 (artículo 12) de la Law No. 5901 y al Article 20 (artículo 20) del Implementation Regulation (Reglamento de Aplicación de la Ley de Ciudadanía), el inmueble computable se inscribe con una anotación (şerh) en el título de propiedad que recoge el compromiso de no disponer de él durante tres años. La anotación se practica en el Registro de la Propiedad en el momento de la adquisición y es el mecanismo mediante el cual se hace efectiva la obligación de tenencia: mientras subsiste, la Dirección del Registro de la Propiedad no tramitará una transmisión del inmueble.

La restricción recae sobre el inmueble y sobre su disposición. No es una restricción sobre la ciudadanía en sí, ni convierte la ciudadanía en condicional en el sentido de ser revocable a voluntad. La ciudadanía conferida por Decreto Presidencial es un acto jurídico consumado.

Cuándo comienzan los tres años — el punto que más inversores confunden

El período de tres años se computa desde la fecha de la transferencia del Tapu — esto es, desde la inscripción de la adquisición en el Registro de la Propiedad — y no desde la fecha del Decreto Presidencial que confiere la ciudadanía. Esta distinción tiene consecuencias prácticas relevantes, porque el intervalo entre la adquisición y el Decreto es con frecuencia de un año o más.

El inversor que compute el período de tenencia desde la fecha de la resolución de ciudadanía sobrestimará de forma sistemática cuánto tiempo debe conservar el inmueble. Según nuestra experiencia práctica, el malentendido es habitual y, al ser conservador en su dirección, suele llevar a los inversores a mantener el inmueble bastante más tiempo del que exige la norma. El riesgo correspondiente opera en sentido inverso para quien suponga que el período es más corto de lo que es: una disposición intentada antes de que haya transcurrido el plazo de la anotación no será inscrita.

Una vez concluido el período

Transcurrido el período de tres años, la restricción deja de impedir la disposición y el inmueble puede venderse. La venta es una transacción inmobiliaria turca ordinaria y queda sujeta a los requisitos ordinarios: verificación de la titularidad libre de cargas, cancelación de gravámenes, tasación cuando resulte exigible, pago del impuesto de transmisión e inscripción de la transferencia en el Registro de la Propiedad. Cuando el vendedor no se encuentra físicamente en Türkiye, la operación se realiza a través de un representante que actúa en virtud de un poder notarial (vekâletname).

Una venta posterior al transcurso del plazo no afecta a la ciudadanía ya conferida. La obligación de tenencia quedó cumplida al conservar el inmueble durante el plazo exigido.

El umbral de cinco años en las ganancias de capital

La característica fiscal más relevante de una venta posterior al período de tenencia opera con un calendario distinto del de la norma de ciudadanía, y ambos se confunden con frecuencia. Conforme a la Law No. 193 (Ley del Impuesto sobre la Renta), las ganancias obtenidas por una persona física en la transmisión de bienes inmuebles se tratan como ganancias de capital (değer artış kazancı) cuando la transmisión se produce dentro de los cinco años siguientes a la adquisición. Las transmisiones realizadas una vez transcurrido ese período de cinco años quedan por lo general fuera del ámbito de este gravamen para las personas físicas que mantienen el inmueble a título privado y no comercial.

La norma de ciudadanía impone una restricción de tres años. La ley fiscal aplica un umbral de cinco años. El inversor que vende inmediatamente al expirar la anotación de tres años vende, por tanto, dentro de la ventana gravable, mientras que quien conserva el inmueble dos años más puede quedar fuera de ella. La diferencia entre una venta en el año tres y una venta en el año cinco no es una cuestión de grado: puede determinar si la ganancia resulta gravable o no.

Que el tratamiento de los cinco años resulte aplicable en un caso concreto depende de cómo se adquirió el inmueble, del carácter con el que se posee y de si el patrón de actividad se califica como comercial. Son cuestiones que requieren evaluación frente a los hechos concretos y no presunciones.

El producto de la venta y su transferencia al exterior

Türkiye no aplica un régimen general de control de cambios que impida la transferencia al exterior del producto de la venta. No obstante, las transferencias se ejecutan a través de bancos sujetos a las obligaciones de prevención del blanqueo de capitales de la Law No. 5549 y a la regulación de MASAK, lo que significa que la entidad exigirá documentación acreditativa del origen de los fondos y de la operación subyacente. El producto de una venta respaldado por una transferencia de Tapu inscrita y por un rastro documental de pagos resulta ordinariamente sencillo en este aspecto; los fondos que no puedan vincularse a una operación documentada, no.

Planificar la salida antes de la entrada

La salida es una fase previsible de una inversión inmobiliaria con fines de ciudadanía, no una cuestión sobrevenida. La interacción entre la restricción reglamentaria de tres años, el umbral fiscal de cinco años, la moneda en que se materializa la ganancia y la residencia fiscal del inversor en el momento de la transmisión produce resultados materialmente distintos según la secuencia adoptada. Los inversores que consideran la salida en el momento de la adquisición conservan opciones que ya no están disponibles para quienes la consideran solo cuando desean vender.

Este artículo ofrece información general sobre el Derecho turco y no constituye asesoramiento jurídico ni fiscal. El tratamiento fiscal de una transmisión depende de los hechos concretos, incluidas la fecha y la forma de adquisición y su residencia fiscal en el momento de la venta. Para revisar la situación de un inmueble mantenido bajo la vía de ciudadanía, reserve una consulta con el Av. Abdulsamed Burak Turak.