حوزه فعالیت
حقوق املاک و مستغلات
Gayrimenkul Hukuku
تملک املاک در ترکیه، انتقال سند مالکیت (Tapu)، بررسی دقیق حقوقی، و امور اجاره برای موکلان فرامرزی.
دامنه فعالیت
حقوق املاک و مستغلات (Gayrimenkul Hukuku) در Turak Law تمامی مراحل حیات حقوقی یک ملک در ترکیه را، از تملک تا واگذاری، در بر میگیرد. انتقال سند مالکیت (Tapu Devri) نزد اداره کل ثبت اسناد و کاداستر (Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü — TKGM) و بر اساس قانون ثبت املاک شماره ۲۶۴۴ اجرا میشود. معاملات خریداران خارجی مستلزم اخذ گواهی خرید ارز (Döviz Alım Belgesi — DAB) بر اساس ماده ۱۳ بخشنامه حرکات سرمایه بانک مرکزی ترکیه (TCMB Sermaye Hareketleri Genelgesi) است (لازمالاجرا از ۲۴ ژانویه ۲۰۲۲). بررسی دقیق حقوقی، تنظیم قراردادهای اجاره، قراردادهای ساختوساز و امور مستأجران، در کنار معاملات انتقال مالکیت، بخش مستمر فعالیت این حوزه را تشکیل میدهد.
موکلان برنامه تابعیت از طریق سرمایهگذاری (CBI) ستون اصلی این حوزه تخصصیاند — هر ملک با ارزش USD 400,000 و بالاتر که در مسیر W02 تملک میشود، در همین حوزه رسیدگی میگردد. کار سپس به امور پس از تابعیت گسترش مییابد: نمایندگی در امور اجاره در طول دوره نگهداری سهساله، مذاکرات فروش در مرحله خروج پس از رفع قید ثبتی (Tapu Şerhi) در ماه ۳۶، انتقالات درونخانوادگی، و اختلافاتی که هر جا پیش آید. این حوزه همچنین به موکلانی خدمت میرساند که خارج از چارچوب CBI در ترکیه ملک دارند — خانه دوم، سبد املاک اجارهای، و املاک تجاری.
خدمات مشخص
- انتقال سند مالکیت (Tapu Devri). اجرای انتقال نزد اداره ثبت املاک TKGM (Tapu Müdürlüğü) به موجب وکالتنامه؛ هماهنگی گواهی DAB برای خریداران خارجی؛ ثبت قید سهساله CBI (Tapu Şerhi).
- بررسی دقیق حقوقی (Hukuki Durum Tespiti). بررسی سوابق ثبتی، قیود و تعهدات ثبتی، مقررات شهرسازی بر اساس قانون شهرسازی شماره ۳۱۹۴، پروانه ساخت (Yapı Ruhsatı) و پایانکار (İskân).
- هماهنگی ارزیابی رسمی ملک. بهکارگیری کارشناس دارای مجوز SPK (SPK Eksper Raporu) بر اساس قانون بازار سرمایه شماره ۶۳۶۲.
- مذاکره قرارداد خرید و فروش. تنظیم قرارداد پیشفروش، شروط مربوط به ودیعه، و ساختاردهی شروط تعلیقی بر اساس قانون تعهدات شماره ۶۰۹۸.
- تنظیم قرارداد اجاره و نمایندگی در امور اجاره. بررسی صلاحیت مستأجر، ترجمه رسمی قرارداد اجاره ترکی، و هماهنگی مالیات بر درآمد اجاره.
- بررسی قراردادهای ساخت و توسعه. قراردادهای پیمانکاری، جداول پرداخت، تعهدات تحویل و کیفیت، و سازوکارهای حل اختلاف.
- حلوفصل اختلافات ملکی. دعاوی تصرف، دعاوی تخلیه، اختلافات همسایگی، دعاوی عیوب ساختمانی، و امور مالکیت آپارتمانی بر اساس قانون تملک آپارتمانها شماره ۶۳۴.
- ارث و انتقال ملک درونخانوادگی. گواهی انحصار وراثت، تقسیم ترکه، هبه، و نمایندگی وراث خارجی در فرایند رسیدگی به ترکه در ترکیه.
مبنای قانونی
قوانین اصلی حاکم بر حقوق املاک ترکیه عبارتاند از: قانون ثبت املاک (Tapu Kanunu) شماره ۲۶۴۴، مقررات مالکیت قانون مدنی ترکیه (Türk Medeni Kanunu) شماره ۴۷۲۱، قانون تعهدات ترکیه (Türk Borçlar Kanunu) شماره ۶۰۹۸ (مقررات اجاره و بیع)، قانون شهرسازی (İmar Kanunu) شماره ۳۱۹۴، و قانون تملک آپارتمانها (Kat Mülkiyeti Kanunu) شماره ۶۳۴. معاملات خریداران خارجی علاوه بر این تابع ماده ۱۳ بخشنامه حرکات سرمایه TCMB (الزام DAB) و بخشنامه TKGM شماره 2022/1 (اجرای DAB نزد Tapu Müdürlüğü، لازمالاجرا از ۲۴ ژانویه ۲۰۲۲) است. تملک املاک در چارچوب CBI مشمول بند (الف) ماده ۲۰ آییننامه هیئت وزیران شماره 2010/139 نیز میباشد.
ملاحظات فرامرزی
اتباع خارجی در هر مرحله از معامله ملکی در ترکیه با الزامات قانونی و رویهای خاص مواجهاند. ماده ۳۵ قانون ثبت املاک تملک اتباع خارجی را به شرط عمل متقابل و خارج از مناطق نظامی محدود میکند — این دفتر پیش از معامله هر دو مورد را بررسی مینماید. الزام DAB به موجب ماده ۱۳ بخشنامه TCMB به این معناست که ارز خارجی باید پیش از انتقال سند به یک بانک ترکیهای وارد و به نرخ بانک مرکزی تبدیل شود؛ فاصله زمانی میان صدور DAB و اجرای انتقال Tapu از نظر اجرایی بسیار محدود است. معافیت مالیات بر ارزش افزوده بر اساس بند 13/i قانون مالیات بر ارزش افزوده شماره ۳۰۶۵ (KDV İstisnası — Madde 13/i) مستلزم آن است که دستکم ۵۰٪ از بهای معامله پیش از تاریخ صدور فاکتور به ارز خارجی واریز شده باشد. آپوستیل، ترجمه رسمی، و تأیید محضری ترکیه برای اسناد هویتی و نمایندگی خریداران خارجی الزامی است.