Продажа турецкой недвижимости после трехлетнего периода удержания: аннотация в титуле, сроки и прирост стоимости

Что именно ограничивает трехлетнее обязательство

Когда турецкое гражданство приобретается по пути недвижимости в соответствии с Article 12 Law No. 5901 и Article 20 Implementation Regulation (Подзаконного акта о применении Закона о гражданстве), квалифицируемый объект регистрируется с аннотацией (şerh — отметка в реестре) на титуле (Tapu), фиксирующей обязательство не отчуждать объект в течение трех лет. Аннотация вносится в кадастровый реестр в момент приобретения и является механизмом обеспечения обязательства по удержанию: пока она сохраняется, управление кадастра не проведет передачу объекта.

Ограничение относится к объекту и к его отчуждению. Оно не является ограничением самого гражданства и не делает гражданство условным в смысле произвольной отзывности. Гражданство, предоставленное Указом Президента, представляет собой завершенный правовой акт.

Когда начинается трехлетний период — момент, в котором инвесторы чаще всего ошибаются

Трехлетний период исчисляется с даты передачи Tapu (титула), то есть с момента регистрации приобретения в кадастровом реестре, а не с даты Указа Президента о предоставлении гражданства. Это различие имеет существенные практические последствия, поскольку интервал между приобретением и Указом нередко составляет год и более.

Инвестор, отсчитывающий период удержания от даты решения о гражданстве, последовательно переоценивает срок, в течение которого объект должен удерживаться. По нашему практическому опыту, такое заблуждение распространено и, поскольку оно направлено в консервативную сторону, обычно приводит к тому, что инвесторы удерживают недвижимость значительно дольше, чем требует регулирование. Обратный риск возникает у тех, кто предполагает, что период короче: отчуждение, предпринятое до истечения срока действия аннотации, зарегистрировано не будет.

После окончания периода

По истечении трехлетнего периода ограничение перестает препятствовать отчуждению, и объект может быть продан. Продажа представляет собой обычную турецкую сделку с недвижимостью и подчиняется обычным требованиям: проверка чистоты титула, урегулирование обременений, проведение оценки, где это требуется, уплата сбора за передачу и регистрация передачи в кадастровом реестре. Если продавец физически не находится в Турции, сделка совершается через представителя, действующего по нотариально удостоверенной доверенности (vekâletname — доверенность).

Продажа после истечения периода не затрагивает уже предоставленное гражданство. Обязательство по удержанию было исполнено удержанием объекта в течение установленного срока.

Пятилетний порог налогообложения прироста стоимости

Наиболее значимая налоговая особенность продажи после периода удержания действует по иному временному графику, нежели регулирование гражданства, и эти два срока часто смешивают. В соответствии с Law No. 193 доход, полученный физическим лицом от отчуждения недвижимого имущества, рассматривается как прирост стоимости (değer artış kazancı — доход от прироста стоимости), если отчуждение происходит в течение пяти лет с момента приобретения. Отчуждения, совершенные по истечении этого пятилетнего периода, как правило, находятся вне сферы данного налогообложения для физических лиц, владеющих имуществом в частном, некоммерческом качестве.

Регулирование гражданства устанавливает трехлетнее ограничение. Налоговое законодательство применяет пятилетний порог. Инвестор, продающий объект сразу по истечении трехлетней аннотации, продает его внутри налогооблагаемого периода, тогда как инвестор, удерживающий объект еще два года, может оказаться за его пределами. Разница между продажей на третий и на пятый год не является вопросом степени — она может определять, подлежит ли доход налогообложению вообще.

Применяется ли пятилетний режим в конкретном случае, зависит от способа приобретения объекта, качества, в котором он удерживается, и от того, квалифицируется ли характер деятельности как коммерческий. Эти вопросы требуют оценки применительно к конкретным фактам, а не предположений.

Выручка и перевод за рубеж

Турция не применяет общего режима валютного контроля, препятствующего вывозу выручки от продажи. Вместе с тем переводы осуществляются через банки, на которые распространяются обязанности по противодействию отмыванию денег согласно Law No. 5549 и регулированию MASAK, что означает: учреждение потребует документацию, подтверждающую происхождение средств и основную сделку. Выручка от продажи, подтвержденная зарегистрированной передачей Tapu и документированной историей платежей, обычно не вызывает затруднений в этом отношении; выручка, которую невозможно проследить до документированной сделки, вызывает.

Планирование выхода до входа

Выход является предвидимой стадией инвестиции в недвижимость в рамках пути к гражданству, а не последующим соображением. Взаимодействие трехлетнего регуляторного ограничения, пятилетнего налогового порога, валюты, в которой реализуется доход, и налогового резидентства инвестора на момент отчуждения дает существенно различающиеся результаты в зависимости от последовательности действий. Инвесторы, рассматривающие выход уже на этапе приобретения, сохраняют возможности, которые более недоступны тем, кто обращается к этому вопросу лишь при желании продать.

Настоящая статья содержит общую информацию о турецком праве и не является юридической или налоговой консультацией. Налоговый режим отчуждения зависит от конкретных обстоятельств, включая дату и способ приобретения, а также ваше налоговое резидентство на момент продажи. Чтобы рассмотреть положение объекта, удерживаемого в рамках пути к гражданству, запишитесь на консультацию с адвокатом Абдулсамедом Бураком Тураком.