Üç Yıllık Sürenin Dolmasından Sonra Taşınmazın Satışı: Şerh, Zamanlama ve Değer Artış Kazancı

Üç Yıllık Taahhüt Neyi Kısıtlar

Türk vatandaşlığının, 5901 sayılı Kanun'un 12. maddesi ile Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik'in 20. maddesi kapsamında gayrimenkul yoluyla kazanıldığı hâllerde, yatırıma esas taşınmazın tapu kütüğüne üç yıl süreyle devretmeme taahhüdünü içeren bir şerh işlenir. Şerh, edinim sırasında tapu kütüğüne konulur ve elde tutma yükümlülüğünün yerine getirilmesini sağlayan mekanizmadır: şerh devam ettiği sürece Tapu Müdürlüğü taşınmazın devrine ilişkin işlemi yapmaz.

Kısıtlama taşınmaza ve taşınmaz üzerindeki tasarrufa ilişkindir. Vatandaşlığın kendisine yönelik bir kısıtlama değildir ve vatandaşlığı serbestçe geri alınabilir nitelikte şarta bağlı hâle getirmez. Cumhurbaşkanı kararı ile kazanılan vatandaşlık tamamlanmış bir hukuki işlemdir.

Üç Yılın Başlangıcı

Üç yıllık süre, tapu devri tarihinden — yani ediniminin tapu kütüğüne tescil edildiği tarihten — itibaren işler; vatandaşlığın kazanıldığı Cumhurbaşkanı kararı tarihinden itibaren değil. Bu ayrımın uygulamada önemli sonuçları vardır; zira edinim ile karar arasında çoğu zaman bir yıl veya daha uzun bir süre bulunur.

Süreyi vatandaşlık kararı tarihinden hesaplayan bir yatırımcı, taşınmazı ne kadar süre elde tutması gerektiğini sürekli olarak fazla hesaplar. Uygulamada bu yanılgıya sık rastlanmakta olup, yönü itibarıyla ihtiyatlı olduğundan çoğunlukla taşınmazın mevzuatın gerektirdiğinden daha uzun süre elde tutulmasıyla sonuçlanır. Ters yöndeki risk ise sürenin olduğundan kısa varsayılması hâlinde doğar: şerh süresi dolmadan girişilen bir devir işlemi tapu kütüğüne tescil edilmez.

Sürenin Dolmasından Sonra

Üç yıllık sürenin dolmasıyla kısıtlama devre engel olmaktan çıkar ve taşınmaz satılabilir. Satış, olağan bir Türk taşınmaz işlemidir ve olağan şartlara tabidir: tapu kaydının ve takyidat durumunun incelenmesi, varsa kısıtlamaların giderilmesi, gerekli hâllerde değerleme, harçların ödenmesi ve devrin tapu kütüğüne tescili. Satıcının Türkiye'de bulunmadığı hâllerde işlem, noterde düzenlenmiş vekâletname ile hareket eden vekil aracılığıyla yürütülür.

Sürenin dolmasından sonra yapılan satış, kazanılmış vatandaşlığı etkilemez. Elde tutma yükümlülüğü, taşınmazın kanuni süre boyunca elde tutulmasıyla yerine getirilmiştir.

Beş Yıllık Değer Artış Kazancı Süresi

Süre dolduktan sonra yapılan satışın vergisel yönünde en önemli husus, vatandaşlık mevzuatındakinden farklı bir süreye bağlıdır; ikisi uygulamada sıklıkla karıştırılır. 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu uyarınca, gerçek kişilerin taşınmazlarını edinim tarihinden itibaren beş yıl içinde elden çıkarmalarından doğan kazançlar değer artış kazancı sayılır. Beş yıllık sürenin dolmasından sonra yapılan elden çıkarmalar ise, taşınmazın ticari nitelik taşımaksızın kişisel varlık olarak elde tutulduğu hâllerde kural olarak bu kapsamın dışında kalır.

Vatandaşlık mevzuatı üç yıllık bir devir kısıtlaması öngörür; vergi mevzuatı ise beş yıllık bir süre uygular. Şerhin sona ermesinin hemen ardından satış yapan bir yatırımcı, vergiye tabi süre içinde satmış olur; iki yıl daha bekleyen bir yatırımcı ise bu sürenin dışına çıkabilir. Üçüncü yıldaki satış ile beşinci yıldaki satış arasındaki fark derece farkı değildir; kazancın vergiye tabi olup olmayacağını belirleyebilir.

Beş yıllık düzenlemenin somut olayda uygulanıp uygulanmayacağı; taşınmazın nasıl edinildiğine, hangi sıfatla elde tutulduğuna ve faaliyetin ticari nitelik taşıyıp taşımadığına bağlıdır. Bu hususlar varsayımla değil, somut olaya göre değerlendirilir.

Satış Bedeli ve Yurt Dışına Transfer

Türkiye, satış bedelinin yurt dışına aktarılmasını engelleyen genel bir kambiyo denetimi uygulamamaktadır. Bununla birlikte transferler, 5549 sayılı Kanun ile MASAK düzenlemeleri kapsamındaki yükümlülüklere tabi bankalar aracılığıyla yapılır; banka, fonun kaynağını ve dayanak işlemi gösteren belgeleri arar. Tapu kütüğüne tescilli bir devir ile belgelenmiş bir ödeme akışına dayanan satış bedelleri bu bakımdan kural olarak sorun doğurmaz; belgelenmiş bir işleme dayandırılamayan bedeller ise doğurur.

Çıkışın Girişte Planlanması

Çıkış, gayrimenkul yoluyla vatandaşlık yatırımının öngörülebilir bir aşamasıdır; sonradan düşünülecek bir husus değildir. Üç yıllık kısıtlama, beş yıllık vergi süresi, kazancın hangi para biriminde gerçekleştiği ve elden çıkarma anındaki mukimlik durumu arasındaki ilişki, sıralamaya göre esaslı biçimde farklı sonuçlar doğurur. Çıkışı edinim aşamasında değerlendiren yatırımcılar, satış anında değerlendirenlerin artık sahip olmadığı seçenekleri ellerinde tutar.

Bu yazı Türk hukuku hakkında genel bilgi vermekte olup hukuki veya vergi danışmanlığı niteliği taşımaz. Bir elden çıkarmanın vergisel sonucu; edinimin tarihi ve biçimi ile satış anındaki mukimlik durumu dâhil somut olaya bağlıdır. Vatandaşlık yolu kapsamında elde tutulan bir taşınmazın durumunun değerlendirilmesi, Av. Abdulsamed Burak Turak ile yapılacak görüşmede mümkündür.