Üç Yıllık Taahhüt Süresinin Sona Ermesi: Çıkışın Hukuki Çerçevesi

Üç Yıllık Yükümlülüğün Hukuki Niteliği

5901 sayılı Kanun'un 12. maddesi kapsamında yatırım yoluyla kazanılan Türk vatandaşlığı, üç yıllık bir taahhüt yükümlülüğüne (üç yıllık devir yasağı) bağlıdır. Yükümlülüğün işleyişi yola göre değişir: gayrimenkul yolunda Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü (TKGM), tapu kütüğüne taşınmazın üç yıl süreyle satılmaması, bağışlanmaması ve üzerinde sınırlı aynî hak kurulmaması yönünde şerh koyar; bu süre tapu devri tarihinden itibaren işler. Mevduat yolunda ise BDDK Uygunluk Belgesi, yatırıma esas asgari tutarın blokaj tarihinden itibaren üç yıl süreyle tutulması yükümlülüğünü doğurur.

Uygulamada önem taşıyan husus şudur: üç yıllık süre, yatırımın tescil edildiği tarihten (mevduat yolunda blokajın konulduğu, gayrimenkul yolunda tapu devrinin yapıldığı tarihten) itibaren işler; Cumhurbaşkanı kararı tarihinden itibaren değil. Ocak ayında 500.000 ABD doları transfer ederek blokajı tescil ettiren ve aynı yılın Eylül ayında Cumhurbaşkanı kararı ile vatandaşlık kazanan bir yatırımcı bakımından süre Eylül'de değil Ocak'ta başlamıştır. Cumhurbaşkanı kararı vatandaşlığı bahşeder; taahhüt süresini yeniden başlatmaz.

Birinci Hâl: Sürenin Dolmasından Sonra Taşınmazın Satışı

Tapu kütüğündeki üç yıllık kısıtlamanın sona ermesiyle taşınmaz serbestçe devredilebilir hâle gelir. Şerh, yapılacak başvuru üzerine terkin edilir ve malik, Türk Medeni Kanunu hükümleri çerçevesinde taşınmazı satma, devretme, üzerinde sınırlı aynî hak kurma veya bağışlama yetkisini yeniden kazanır.

Büro, satış işleminde edinimdekiyle aynı kapsamda hukuki temsil sağlar. Bu kapsamda; şerhin kütükten fiilen terkin edildiğinin ve takyidat bulunmadığının incelenmesi, alıcı tarafın vekili ile satış sözleşmesi şartlarının görüşülmesi, vekâletname kapsamında Tapu Müdürlüğü nezdinde devrin gerçekleştirilmesi ve satış bedelinin müvekkilin tercih ettiği ülkeye transferine ilişkin işlemlerin yapılandırılması yer alır.

Uygulamaya ilişkin bir gözlem: 2021–2022 döneminde edinilen taşınmazların taahhüt süreleri tamamlanmakta olup, bu taşınmazlar bakımından ikincil bir alıcı çevresi oluşmuştur. Şerhli bir taşınmazın, yeni alıcı bakımından kendi üç yıllık yükümlülüğünü üstlenmesi şartıyla devredilmesi hukuken mümkündür.

İkinci Hâl: Mevduatın Serbest Bırakılması

Mevduat yolunda çıkış usulen daha yalındır; ancak BDDK uygunluk şartlarının tamamlanmış olması aranır. Blokaj tarihinden itibaren üç yılın dolmasıyla, yatırıma esas tutar ile bu tutara işleyen faiz üzerinde serbestçe tasarruf edilebilir. Yatırımcı bu tarihten itibaren tutarı çekebilir, yurt dışına transfer edebilir veya yeniden değerlendirebilir.

Süre boyunca tahakkuk eden faiz kısıtlamaya tabi değildir. Blokaj, yalnızca yatırıma esas asgari tutar bakımından geçerlidir; faizin süre içinde tahsili sözleşme hükümleri çerçevesinde mümkündür. Blokede tutulan tutarın Türk lirası olduğu ve faizin bu tutar üzerinden işlediği hususu, sürenin başında müvekkile açıklanır.

Anaparanın sürenin sonunda yurt dışına aktarılması, olağan uluslararası havale belgelerine tabidir. TCMB tarafından yürütülen kambiyo mevzuatı bakımından, taahhüt süresi tamamlandıktan sonra yurt dışına sermaye transferini engelleyen genel bir kısıtlama bulunmamaktadır. Uygulamada izlenen sıra şudur: (1) sürenin dolduğunun BDDK belgeleriyle teyidi; (2) transferin yapılacağı ülke ve para birimi bakımından bankaya talimat verilmesi; (3) müvekkilin kendi kayıtları ve varsa kendi ülkesindeki beyan yükümlülükleri bakımından banka transfer teyidinin alınması.

Çıkışta Vergi Bakımından Dikkate Alınacak Hususlar

Yatırımdan çıkış, iki ülkede vergisel sonuç doğurabilir: Türkiye ve yatırımcının vergi bakımından mukim olduğu ülke.

Türkiye bakımından taşınmaz satışından doğan kazancın vergilendirilmesi 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu'na tabidir. Edinim tarihinden itibaren beş yıldan uzun süreyle elde tutulan taşınmazların satışından gerçek kişilerce elde edilen kazançlar kural olarak değer artış kazancı kapsamı dışındadır. Beş yıl dolmadan yapılan satışlarda ise kazanç, endeksleme yoluyla belirlenen maliyet bedeli düşüldükten sonra gelir vergisine tabi olur. Süre içinde tahakkuk eden mevduat faizi ise kaynakta tevkifata tabi olup, tevkifat kural olarak banka tarafından yapılır.

Yatırımcının kendi ülkesinde, taşınmaz satış bedelinin ve yurt dışına aktarılan mevduatın nasıl değerlendirileceği ülkeden ülkeye ve kişinin mukimlik durumuna göre önemli ölçüde değişir. Çıkış işlemine girişilmeden önce, yatırımcının kendi ülkesindeki vergi danışmanından eşgüdümlü görüş alınması yerinde olur. Büro, işlemin Türk hukukuna bakan yönünde temsil ve belge hazırlığını yürütür; yabancı ülke vergi değerlendirmesi o ülkedeki yetkili danışmanın sorumluluğundadır.

Çıkış Sürecinde Temsilin Kapsamı

Çıkış süreci, vatandaşlığın kazanılmasından sonra ayrı bir dosya olarak yürütülür. Süreç, dosyanın incelenmesiyle (yatırımın tescil tarihinin, varlığın güncel hukuki durumunun ve müvekkilin amacının tespitiyle) başlar ve ilgili işlemleri kapsayacak biçimde düzenlenmiş yeni bir vekâletname çerçevesinde yürütülür.

Üç yıllık sürenin sonuna yaklaşan veya süreyi doldurduğu hâlde henüz çıkış işlemine başlamamış olan yatırımcılar bakımından değerlendirme, Avukat Abdulsamed Burak Turak ile yapılacak görüşmede yapılır. Sürecin tamamlanma süresi; gayrimenkul yolunda alıcının hazır olmasına, mevduat yolunda ise banka işlemlerinin tamamlanmasına bağlı olarak değişir.