三年持有期屆滿後出售土耳其不動產：所有權狀註記、時點與資本利得

三年承諾實際限制的內容

依第5901號法律第12條（Article 12）及公民法施行細則第20條（Article 20，Implementation Regulation，施行細則）經不動產途徑取得土耳其公民身分者，其合格不動產之所有權狀上登載註記（şerh，所有權狀註記），記錄三年內不予處分之承諾。該註記於取得時登載於土地登記機關，並為執行持有義務之機制：於其存續期間，土地登記局不受理該不動產之移轉。

該限制係附著於不動產及其處分。其非對公民身分本身之限制，亦不使公民身分成為得任意撤銷之附條件地位。經總統令授予之公民身分，為已完成之法律行為。

三年自何時起算——多數投資人誤解之處

三年期間自Tapu（所有權狀）移轉之日起算——即自該取得於土地登記機關完成登記之日起算——而非自授予公民身分之總統令之日起算。此一區別具重大實務結果，蓋取得與總統令之間的間隔，往往為一年以上。

因此，自公民身分決定之日起算持有期間之投資人，將持續高估該不動產必須持有之期間。依本所實務經驗，此一誤解頗為常見，且因其方向偏於保守，通常導致投資人持有不動產遠逾法規所要求之期間。反向之風險則落在認為該期間較實際為短之人身上：於註記期間屆滿前所為之處分，將無從登記。

期間屆滿之後

三年期間經過後，該限制即不再阻卻處分，該不動產得予出售。該項出售為一般之土耳其不動產交易，並適用一般要件：所有權清潔之查核、任何負擔之清理、必要時之估價、移轉稅費之繳納，以及移轉於土地登記機關之登記。出賣人未親自在土耳其時，該交易由依經公證之授權書行事之代理人辦理。

於期間屆滿後所為之出售，不影響已授予之公民身分。持有義務業因持有屆滿所要求之期間而履行完畢。

五年資本利得門檻

持有期後出售最具影響之稅務特徵，其時程與公民身分法規不同，二者常遭混淆。依第193號所得稅法，個人處分不動產所實現之利益，於取得後五年內處分者，視為資本利得（değer artış kazancı，價值增益所得）。就以私人、非營業身分持有不動產之個人而言，於該五年期間經過後所為之處分，一般不在此項課稅範圍之內。

公民身分法規課予三年之限制。稅法則適用五年之門檻。因此，於三年註記屆滿後即行出售之投資人，係於課稅期間內出售；而再持有兩年之投資人，則可能落於其外。第三年出售與第五年出售之差異，並非程度之別——其可能決定該利益是否課稅。

五年之處理於個案是否適用，取決於該不動產取得之方式、持有之身分，以及其活動型態是否被認定為營業性質。此等事項須就具體事實評估，而非逕行推定。

價款與匯出境外

土耳其並未實施阻止出售價款匯出之一般外匯管制。惟匯款係經由銀行執行，而銀行受第5549號法律及MASAK法規所定反洗錢義務之規範，故該機構將要求提出證明資金來源及原因交易之文件。有已登記之Tapu移轉及有據可循之付款軌跡為佐證之出售價款，於此通常較為單純；無法追溯至有據交易之款項則否。

於進場之前規劃退場

退場為不動產投資入籍可預見之階段，而非事後之補充。三年法規限制、五年稅務門檻、實現利益所使用之幣別，以及投資人於處分時之稅務居民身分，其交互作用因步驟順序不同而產生顯著不同之結果。於取得時即一併考量退場之投資人，得保有僅於欲出售時方始考量者所不再具備之選項。

本文提供土耳其法律的一般資訊，不構成法律或稅務建議。處分之稅務處理取決於具體事實，包括取得之日期與方式，以及您於出售時之稅務居民身分。欲檢視依投資入籍途徑所持有不動產之處境，請與阿卜杜勒薩米德·布拉克·圖拉克律師（Av. Abdulsamed Burak Turak）預約諮詢。