بيع العقار التركي بعد فترة الاحتفاظ لثلاث سنوات: تأشير سند الملكية والتوقيت والأرباح الرأسمالية

ما الذي يقيّده التزام السنوات الثلاث فعليًا

حين تُكتسب الجنسية التركية عبر مسار العقار بموجب Article 12 من Law No. 5901 و Article 20 من اللائحة التنفيذية لقانون الجنسية (Implementation Regulation)، يُسجَّل العقار المؤهِّل بتأشير (şerh) على سند الملكية يُثبت تعهدًا بعدم التصرف فيه لمدة ثلاث سنوات. ويُقيَّد هذا التأشير لدى السجل العقاري عند التملّك، وهو الآلية التي يُنفَّذ بها التزام الاحتفاظ: فما دام قائمًا، لن تُجري مديرية السجل العقاري أي نقل لملكية العقار.

ويرد القيد على العقار وعلى التصرف فيه. وهو ليس قيدًا على الجنسية ذاتها، ولا يجعلها معلَّقة بمعنى قابليتها للسحب متى شئ. فالجنسية الممنوحة بقرار رئاسي تصرّف قانوني تام.

متى تبدأ السنوات الثلاث — النقطة التي يخطئ فيها أكثر المستثمرين

تبدأ مدة السنوات الثلاث من تاريخ نقل Tapu — أي من تسجيل التملّك لدى السجل العقاري — لا من تاريخ القرار الرئاسي بمنح الجنسية. ولهذا التمييز آثار عملية بالغة، لأن الفترة الفاصلة بين التملّك وصدور القرار كثيرًا ما تبلغ سنة أو أكثر.

ومن ثم فإن المستثمر الذي يحتسب مدة الاحتفاظ من تاريخ قرار الجنسية سيبالغ باستمرار في تقدير المدة الواجب الاحتفاظ بالعقار خلالها. وبحسب خبرتنا العملية، هذا اللبس شائع، ولأنه متحفّظ في اتجاهه فإنه يؤدي عادةً إلى احتفاظ المستثمرين بالعقار مدةً أطول كثيرًا مما تقتضيه اللائحة. أما المخاطرة المقابلة فتقع في الاتجاه المعاكس على من يفترض أن المدة أقصر مما هي عليه: فالتصرف الذي يُحاوَل قبل انقضاء مدة التأشير لن يُسجَّل.

بعد انقضاء المدة

متى انقضت السنوات الثلاث، يزول القيد المانع من التصرف ويجوز بيع العقار. والبيع عندئذٍ معاملة عقارية تركية عادية تخضع للمتطلبات المعتادة: التحقق من خلوّ سند الملكية، وتسوية أي أعباء أو حقوق عينية، والتقييم حيثما لزم، وسداد رسم النقل، وتسجيل النقل لدى السجل العقاري. وحين لا يكون البائع موجودًا ماديًا في تركيا، تُجرى المعاملة عبر ممثل يتصرف بموجب وكالة (vekâletname) مصدّقة لدى الكاتب بالعدل.

والبيع بعد انقضاء المدة لا يمسّ الجنسية الممنوحة سلفًا، إذ يكون التزام الاحتفاظ قد استُوفي بالاحتفاظ بالعقار طوال المدة المقررة.

عتبة الخمس سنوات للأرباح الرأسمالية

أهم سمة ضريبية في البيع اللاحق لفترة الاحتفاظ سمةٌ تعمل وفق جدول زمني مختلف عن لائحة الجنسية، وكثيرًا ما يُخلط بين الاثنين. فبموجب قانون ضريبة الدخل رقم Law No. 193، تُعامَل الأرباح التي يحققها الفرد من التصرف في عقار بوصفها أرباحًا رأسمالية (değer artış kazancı) إذا وقع التصرف خلال خمس سنوات من التملّك. أما التصرفات التي تتم بعد انقضاء مدة الخمس سنوات فتقع عمومًا خارج نطاق هذا التكليف بالنسبة إلى الأفراد الذين يحتفظون بالعقار بصفة خاصة غير تجارية.

فلائحة الجنسية تفرض قيدًا مدته ثلاث سنوات، بينما يطبّق القانون الضريبي عتبة خمس سنوات. ومن ثم فإن المستثمر الذي يبيع فور انقضاء تأشير السنوات الثلاث إنما يبيع داخل النافذة الخاضعة للضريبة، في حين أن من يحتفظ بالعقار سنتين إضافيتين قد يقع خارجها. والفارق بين بيع في السنة الثالثة وبيع في السنة الخامسة ليس فارقًا في الدرجة — إذ قد يحدّد ما إذا كان الربح خاضعًا للضريبة أصلًا.

وما إذا كانت معاملة الخمس سنوات تنطبق في حالة بعينها يتوقف على كيفية اكتساب العقار، والصفة التي يُحتفَظ به بها، وما إذا كان نمط النشاط يُوصف بأنه تجاري. وهذه مسائل تستوجب التقدير في ضوء الوقائع المحددة لا الافتراض.

حصيلة البيع وتحويلها إلى الخارج

لا تطبّق تركيا نظام رقابة عام على الصرف يمنع تحويل حصيلة البيع إلى الخارج. غير أن التحويلات تُنفَّذ عبر بنوك تخضع لالتزامات مكافحة غسل الأموال المقررة بموجب Law No. 5549 ولتنظيم MASAK، ما يعني أن المؤسسة ستطلب مستندات تثبت مصدر الأموال والمعاملة التي نشأت عنها. وحصيلة البيع المدعومة بنقل Tapu مسجَّل وبمسار سداد موثّق تكون في هذا الشأن مباشرة في العادة؛ أما الحصيلة التي يتعذّر تتبّعها إلى معاملة موثّقة فليست كذلك.

التخطيط للخروج قبل الدخول

الخروج مرحلة متوقّعة من مراحل الاستثمار العقاري بغرض الجنسية، لا أمرًا لاحقًا يُستدرك. والتفاعل بين القيد التنظيمي لثلاث سنوات، والعتبة الضريبية لخمس سنوات، والعملة التي يتحقق بها الربح، والوضع الضريبي للمستثمر لحظة التصرف، يُنتج نتائج متباينة ماديًا بحسب التسلسل. والمستثمرون الذين ينظرون في الخروج عند لحظة التملّك يحتفظون بخيارات لا تبقى متاحة لمن لا ينظر فيه إلا حين يرغب في البيع.

تقدّم هذه المقالة معلومات عامة عن القانون التركي ولا تشكّل مشورة قانونية أو ضريبية. فالمعاملة الضريبية للتصرف تتوقف على الوقائع المحددة، بما فيها تاريخ التملّك وكيفيته ووضعكم من حيث الإقامة الضريبية وقت البيع. ولمراجعة وضع عقار مملوك عبر مسار الجنسية، احجزوا استشارة مع المحامي عبدالصمد بوراق توراك.