فروش ملک در ترکیه پس از دوره نگهداری سه‌ساله: قید سند مالکیت، زمان‌بندی و عایدی سرمایه

تعهد سه‌ساله دقیقاً چه چیزی را محدود می‌کند

هرگاه تابعیت ترکیه از مسیر املاک و به‌موجب ماده ۱۲ (Article 12) قانون شماره ۵۹۰۱ (Law No. 5901) و ماده ۲۰ (Article 20) آیین‌نامه اجرایی قانون تابعیت (Implementation Regulation) تحصیل شود، ملک واجد شرایط با درج قیدی (şerh) بر سند مالکیت (Tapu) ثبت می‌گردد که تعهد به عدم واگذاری آن به مدت سه سال را ثبت می‌کند. این قید در زمان تملک در اداره ثبت اسناد و املاک وارد می‌شود و سازوکاری است که تعهد نگهداری از طریق آن اجرا می‌شود: تا زمانی که این قید برقرار است، اداره ثبت انتقال ملک را انجام نخواهد داد.

محدودیت به ملک و به واگذاری آن تعلق می‌گیرد. محدودیتی بر خودِ تابعیت نیست و تابعیت را به این معنا که به اراده قابل ابطال باشد مشروط نمی‌کند. تابعیتی که با فرمان ریاست‌جمهوری اعطا می‌شود عمل حقوقی تمام‌شده‌ای است.

سه سال از چه زمانی آغاز می‌شود — نکته‌ای که بیشترین سرمایه‌گذاران در آن اشتباه می‌کنند

دوره سه‌ساله از تاریخ انتقال سند مالکیت (Tapu) آغاز می‌شود — یعنی از ثبت تملک در اداره ثبت اسناد و املاک — و نه از تاریخ فرمان ریاست‌جمهوری که تابعیت را اعطا می‌کند. این تمایز پیامدهای عملی چشمگیری دارد، زیرا فاصله میان تملک و صدور فرمان غالباً یک سال یا بیشتر است.

بنابراین سرمایه‌گذاری که دوره نگهداری را از تاریخ تصمیم تابعیت محاسبه می‌کند، همواره مدت لازم برای نگهداری ملک را بیش از واقع برآورد خواهد کرد. بر پایه تجربه عملی ما، این بدفهمی رایج است و چون در جهت محافظه‌کارانه است، معمولاً به نگهداری ملک برای مدتی به‌مراتب بیش از آنچه مقررات ایجاب می‌کند می‌انجامد. ریسک متناظر در جهت مخالف برای کسی است که فرض می‌کند این دوره کوتاه‌تر از واقع است: واگذاری‌ای که پیش از سپری‌شدن دوره قید انجام شود ثبت نخواهد شد.

پس از پایان دوره

پس از سپری‌شدن دوره سه‌ساله، محدودیت دیگر مانع واگذاری نیست و ملک قابل فروش می‌شود. فروش، معامله‌ای متعارف در حوزه املاک ترکیه است و تابع الزامات متعارف است: احراز صحت و پاکی مالکیت، تسویه هرگونه قید و بار، ارزیابی در مواردی که لازم است، پرداخت عوارض انتقال، و ثبت انتقال در اداره ثبت اسناد و املاک. هرگاه فروشنده به‌طور فیزیکی در ترکیه حاضر نباشد، معامله از طریق نماینده‌ای انجام می‌شود که به‌موجب وکالت‌نامه رسمی (vekâletname) اقدام می‌کند.

فروش پس از سپری‌شدن دوره، تابعیت پیش‌تر اعطاشده را مختل نمی‌کند. تعهد نگهداری با نگهداری در مدت مقرر ایفا شده است.

آستانه پنج‌ساله عایدی سرمایه

مهم‌ترین ویژگی مالیاتی فروش پس از دوره نگهداری، ویژگی‌ای است که بر جدول زمانی متفاوتی از مقررات تابعیت عمل می‌کند، و این دو غالباً با هم اشتباه گرفته می‌شوند. به‌موجب قانون مالیات بر درآمد شماره ۱۹۳ (Law No. 193)، عوایدی که شخص حقیقی از واگذاری مال غیرمنقول تحصیل می‌کند، هرگاه واگذاری ظرف پنج سال از تاریخ تملک انجام شود، عایدی سرمایه (değer artış kazancı) تلقی می‌شود. واگذاری‌هایی که پس از سپری‌شدن آن دوره پنج‌ساله انجام می‌شود، برای اشخاصی که ملک را به‌صورت خصوصی و غیرتجاری نگه می‌دارند، عموماً خارج از دامنه این مالیات است.

مقررات تابعیت محدودیتی سه‌ساله اعمال می‌کند. قانون مالیات آستانه‌ای پنج‌ساله را به کار می‌گیرد. بنابراین سرمایه‌گذاری که بی‌درنگ با انقضای قید سه‌ساله می‌فروشد، درون پنجره مشمول مالیات می‌فروشد، حال آنکه سرمایه‌گذاری که دو سال دیگر نگه می‌دارد ممکن است خارج از آن قرار گیرد. تفاوت میان فروش در سال سوم و فروش در سال پنجم تفاوتی در درجه نیست — می‌تواند تعیین کند که آیا عایدی اساساً مشمول مالیات هست یا نه.

اینکه رفتار پنج‌ساله در پرونده‌ای معین اعمال می‌شود یا نه، به نحوه تملک ملک، عنوانی که ملک تحت آن نگهداری می‌شود، و اینکه آیا الگوی فعالیت تجاری توصیف می‌شود بستگی دارد. اینها اموری است که به ارزیابی در برابر واقعیات معین نیاز دارد، نه به فرض.

عواید و انتقال به خارج

ترکیه نظام کنترل ارزی عامی که مانع انتقال عواید فروش به خارج شود اعمال نمی‌کند. با این حال، انتقال‌ها از طریق بانک‌هایی انجام می‌شود که تابع تکالیف مبارزه با پول‌شویی موضوع قانون شماره ۵۵۴۹ (Law No. 5549) و مقررات MASAK هستند؛ به این معنا که نهاد مربوط اسنادی را که منشأ وجوه و معامله زیربنایی را اثبات کند مطالبه خواهد کرد. عواید فروشی که با انتقال ثبت‌شده Tapu و ردّ پرداختی مستند پشتیبانی می‌شود، در این زمینه معمولاً بی‌دردسر است؛ عوایدی که قابل ردیابی به معامله‌ای مستند نیست چنین نیست.

برنامه‌ریزی خروج پیش از ورود

خروج مرحله‌ای پیش‌بینی‌پذیر از سرمایه‌گذاری تابعیتی در املاک است، نه فکری پسینی. تعامل میان محدودیت مقرراتی سه‌ساله، آستانه مالیاتی پنج‌ساله، ارزی که عایدی در آن تحقق می‌یابد، و اقامت مالیاتی سرمایه‌گذار در لحظه واگذاری، بسته به توالی، نتایجی به‌طور ماهوی متفاوت پدید می‌آورد. سرمایه‌گذارانی که خروج را در نقطه تملک در نظر می‌گیرند، گزینه‌هایی را حفظ می‌کنند که دیگر در دسترس کسانی نیست که تنها هنگام تمایل به فروش به آن می‌اندیشند.

این مقاله اطلاعاتی کلی درباره حقوق ترکیه ارائه می‌دهد و توصیه حقوقی یا مالیاتی محسوب نمی‌شود. رفتار مالیاتی یک واگذاری به واقعیات معین بستگی دارد، از جمله تاریخ و نحوه تملک و اقامت مالیاتی شما در زمان فروش. برای بررسی وضعیت ملکی که از مسیر تابعیت نگهداری می‌شود، جلسه مشاوره‌ای با وکیل عبدالصمد بوراک توراک رزرو کنید.